Waarom is de woningmarkt totaal overspannen?

Begin 2018 was er een tekort van 205.000 woningen, dat blijkt uit onderzoek van  vastgoedadviseur Capital Value en onderzoeksbureau ABF Research. Het tekort groeit tot 2020 door. Dan zullen er volgens de voorspellingen 235.000 woningen te weinig zijn. 

Huizen zijn duurder dan ooit
Door de krapte in het aanbod en de grote vraag zijn koopwoningen gemiddeld duurder dan ooit. De prijs van een nieuwbouwwoning was volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek in het eerste kwartaal van 2018 gemiddeld ruim 350 duizend euro. Dat is bijna een ton meer dan wat een nieuwbouwhuis in 2015 kostte. Ook de prijs van bestaande woningen steeg hard, naar bijna 280.000 euro. 

“Een van de redenen dat we er niet in slagen om meer woningen te bouwen is het gebrek aan bouwvakkers en materialen”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft. Tijdens de crisis liep het aantal bouwprojecten drastisch terug. Veel bouwbedrijven gingen failliet of moesten reorganiseren.

Ruim tweehonderdduizend bouwvakkers vertrokken
Van alle 483.000 bouwvakkers die in 2008 werkzaam waren, waren er acht jaar later 232.000 minder. Van de vertrokken bouwvakkers is slechts 15 procent teruggekeerd in de bouw. De rest is ander werk gaan doen, met pensioen of heeft een uitkering. Dat blijkt uit cijfers van het CBS.

‘Overheidsbeleid zorgde voor daling nieuwbouw’
"Tijdens de crisis was er geen stimulerend bouwbeleid. De overheid heeft juist een beleid gevoerd waardoor de bouwproductie nog verder is gedaald. Bijvoorbeeld doordat kabinet Rutte II in 2012 de verhuurdersheffing besloot in te voeren”, legt bijzonder hoogleraar Johan Conijn uit.

Die heffing bepaalt dat verhuurders die meer dan 50 huurwoningen bezitten, een heffing betalen over de WOZ-waarde van de huurwoningen. Een extra belasting die woningcorporaties jaarlijks 1,7 miljard euro kost. Door de extra heffing schroefden de woningcorporaties, die voor 2012 als enigen nog wel veel bouwden, de bouwproductie drastisch terug.

Projectontwikkelaars zijn verdwenen
Nieuwbouw liep voorheen vooral via projectontwikkelaars. Ze kopen op eigen risico grond en ontwikkelen een project en verkopen het als koopwoning of huurwoning. Conijn: “Projectontwikkelaars waren altijd een belangrijke schakel in het bouwproces. Door de crisis zijn ze nagenoeg verdwenen. Daarmee is ook de aanjagende rol bij de bouw van woningen verdwenen.”

Krapte vooral in stedelijk gebied
Net voor de economische crisis in 2008 waren huizen duurder dan ooit. Inmiddels overstijgt het landelijk gemiddelde de piek van 2008. Maar er zijn nog steeds krimpregio’s en provincies waar de huizenprijzen achterblijven. Drenthe spant wat dat betreft de kroon. Daar ligt de gemiddelde prijs voor een woning bijna zeven procent lager dan in 2008. De krapte zit vooral in stedelijk gebied. In de Randstad, maar ook daarbuiten in steden als Groningen, Eindhoven, Nijmegen, Arnhem en Tilburg stijgen prijzen hard.

Strengere hypotheekregels
Door de hoge prijzen is het voor starters haast onmogelijk om een betaalbare woning te vinden. Daarbij zijn de regels voor het krijgen van een hypotheek steeds strenger geworden. Omdat net afgestudeerden vaak alleen maar kortdurende of flexcontracten krijgen, vinden banken het risico vaak te groot om een hypotheek te verstrekken.

En als de starter dat dan toch voor elkaar krijgt, komt hij een volgende belemmering tegen. Voorheen kon je de kosten koper, notariskosten en eventuele verbouwingen financieren via een hogere hypotheek. Maar doordat nu alleen nog de koopprijs van een huis geleend mag worden, is een koper gedwongen om zelf een zak geld op tafel te leggen.

Studieschuld
Een studieschuld blijkt ook nog steeds een enorm obstakel voor het aanvragen van een hypotheek. Banken rekenen bij hypotheekaanvragen met de oorspronkelijke studieschuld, terwijl de Tweede Kamer het kabinet al in 2015 opdroeg om de regels toe te passen zodat alleen rekening wordt gehouden met de schuld die op dat moment nog open staat. Omdat dit niet is gebeurd, hebben ex-studenten nauwelijks kans om een starterswoning te kopen. De studieschuld die oud-studenten gezamenlijk hebben, is vorig jaar gestegen tot 11,2 miljard euro, een record. 

Sociale huur
Hypotheek is voor veel starters dus geen optie, maar op de huurmarkt is het niet veel beter. Huurprijzen van sociale woningen stegen de afgelopen jaren met vijftien procent. De sociale huurgrens ligt nu op 710,68 euro per maand. De koopkracht van de armere huishoudens groeide niet mee. Per maand houden zij nog minder over.

Bovendien hebben veel woningcorporaties ellenlange wachtlijsten van soms wel tien tot vijftien jaar. Een klein deel van de woningvoorraad geven woningbouwverenigingen weg via een lotingsysteem. Maar door de enorme vraag is de kans dat je zo’n huurhuis toegewezen krijgt marginaal.  

Huur in de vrije sector
Op de huurmarkt zijn vooral mensen met een middeninkomen de pineut. Doordat koopwoningen te duur zijn, is deze groep aangewezen op de huurmarkt. Voor sociale huur verdienen ze te veel en huurprijzen in de vrije sector zijn te hoog. Gemiddeld betalen mensen voor een huurwoning boven de sociale huurgrens in Nederland 1.031 euro per maand . Huurwoningen in het middensegment (van 700 tot 1000 euro per maand) zijn er nauwelijks.

Huurprijzen
“In krappe regio’s liggen de prijzen aanzienlijk hoger dan op andere plekken”, zeggen NVM-makelaars en VGM NL-vastgoedmanagers.  Zo betaal je de hoogste gemiddelde huurprijs in Noord-Holland: 15,53 euro per m².

In Friesland, Drenthe, Flevoland en Limburg betalen huurders aanzienlijk minder per m² dan in de andere provincies.

NVM-makelaars en VGM NL-vastgoedmanagers: “De hogere m²-prijs in Noord-Holland wordt voor een groot deel bepaald door Amsterdam. Maar ook als Amsterdam niet in de cijfers wordt betrokken, is de gemiddelde m²-prijs in Noord-Holland nog steeds het hoogst (12,36 euro per m2).”

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter in 1e half jaar 2018 in:

Bouwvergunningen
Het aantal bouwvergunningen loopt nog ver achter bij het aantal nieuwbouwwoningen dat nodig is om vraag en aanbod op de woningmarkt weer in balans te krijgen. In 2017 zijn 65.000 bouwvergunningen verstrekt, terwijl de huishoudensgroei met 82.000 het hoogste was in 10 jaar. De laatste jaren groeit de bevolking vooral door immigratie, zegt hoogleraar Boelhouwer. “Er zijn veel arbeidsmigranten. De bevolking groeit sneller dan we dachten. De groei is vooral geconcentreerd in de Randstad en in Brabant. Economen verwachten dan ook dat aan de prijsstijgingen in de koopsector en de krapte op de huurmarkt, voorlopig geen einde komt.

De politiek lijkt niet doordrongen van de woningstress die er in Nederland leeft, zegt hoogleraar Peter Boelhouwer: “ Zo liet onze vorige minister van wonen Blok aan iedereen die het maar wilde horen weten dat wat hem betreft mede door de woningmarkthervormingen van het kabinet-Rutte II het woonbeleid ‘af' was... De woonparagraaf van het huidige kabinet biedt helaas weinig oplossingen.”