Woningnood: hierdoor werd het steeds moeilijker om een huis te vinden

Toen het kabinet Rutte III in 2017 aan zijn regeerperiode begon, krabbelden de huizenprijzen net een beetje op. Een koopwoning was met 263.000 euro gemiddeld net wat duurder dan een jaar eerder. Nog niet van het niveau van voor de kredietcrisis van 2008, maar toch. Er waren 43.000 beschikbare woningen in Nederland. Het tekort van 242.000 woningen deed nog geen alarmbellen rinkelen.

In april 2021, ruim een maand na de jongste verkiezingen, is het een heel ander verhaal. De gemiddelde prijs van een koopwoning is gestegen naar 379.172 euro. Het woningtekort is opgelopen naar 331.000 en er zijn nog maar 17.000 koopwoningen beschikbaar.

Hoe komen we aan dit enorme tekort? In dit artikel lopen we een aantal oorzaken langs.

Waar begon het probleem? Onderzoeksbureau ABF Research, dat voor het ministerie van Binnenlandse Zaken jaarlijks het woningtekort berekent, verwijst daarvoor naar voorspellingen uit 2006. Zowel het Ruimtelijk Planbureau als de Raad voor Verkeer en Waterstaat zagen het lage geboortecijfer als een voorbode voor krimp. Met de beelden van steden als Lelystad (waar begin jaren negentig 40 procent van de woningen leegstond) vers in het hoofd, werden veel bouwplannen uit voorzorg in de ijskast gezet.

Krimp kwam er alleen nooit. In 2020 telde Nederland ruim 1,5 miljoen inwoners meer dan veertien jaar eerder was voorspeld. Bovendien, stelt het Planbureau in een hagelnieuw rapport, groeide ook het aantal huishoudens harder dan gedacht. Die zogenoemde ‘gezinsverdunning’ zorgde ervoor dat er voor steeds meer mensen huizen nodig waren. Om een voorbeeld te geven: het aantal eenpersoonshuishoudens groeide sinds 1995 met 1 miljoen.

Ook de kredietcrisis van 2008 zorgde ervoor dat veel bouwprojecten niet door konden gaan. Grote bezuinigingen als gevolg van die crisis kwamen vier jaar later, toen Stef Blok (VVD), de laatste minister van Wonen, voor het kabinet Rutte II aan zijn termijn begon.

Destijds heerste er een ander sentiment rond de woningmarkt. Prijzen waren niet te hoog, maar juist te laag. In 2015 stonden daardoor één miljoen woningen ‘onder water.’ Dat betekent dat de waarde van het huis onder de hypotheek was gedaald. Hoog tijd dus dat de woningmarkt weer een ‘swingende tent’ werd, vertelde Blok bij zijn aantreden in woonblad Cobouw.

Vooral de woningcorporaties waren Blok een doorn in het oog. Die organisaties waren te groot geworden. Ze zorgden voor veel scheefhuur en hadden riante huizen in bezit die niet in de sociale sector thuishoorden. Dat werkte marktverstorend, concludeerde hij.

Bloks wens was dat de corporaties zich als een bedrijf gingen gedragen. Voortaan moest een forse verhuurdersheffing de inkomsten van de corporaties afromen en ze dwingen om efficiënt met de kosten om te gaan. Huizen die ‘te goed’ waren voor de sociale huur werden verkocht en kwamen in de vrije sector terecht. En passant werden de huren verhoogd.

Al snel bleek het voor corporaties niet te meer te doen om kerntaken uit te voeren, omdat ze inteerden op hun inkomsten. Volgens koepelorganisatie Aedes werden er in 2013 nog gezamenlijk 30.000 huurwoningen uit de grond gestampt. Dat aantal halveerde in 2014. In de jaren die volgden is het aantal nooit meer boven de 15.000 opgeleverde woningen uitgekomen. De aantallen bleven ver achter bij de ambities, concluderen de corporaties, die als doelstelling hadden om in 2020 34.000 woningen te bouwen.

De verhuurdersheffing heeft ervoor gezorgd dat het te duur is om meer te bouwen, stelt Aedes. Betaalde de huursector in 2014 nog 1,1 miljard aan heffing, in 2019 was dat bedrag gestegen naar 1,7 miljard. Volgens emeritus hoogleraar woningbouw Jan Conijn zorgde de heffing alleen maar voor een verzwakte sociale sector. “Taken die zij zou moeten oppakken (bouwen, verduurzamen, huren betaalbaar houden) kunnen de corporaties niet bekostigen”, zegt hij in 2019 tegen NRC.

Het gat dat de corporaties aan woningbouw laten vallen weten marktpartijen niet op te vullen. Hoewel Blok bij zijn aantreden als doel had om jaarlijks een totaal aan 73.000 huizen (huur en koop) te bouwen, lag het werkelijke aantal tijdens Rutte II op zo’n 50.000 nieuwe woningen per jaar. Lager dan in de jaren ervoor. Pas in 2019 kwam het aantal nieuwbouwhuizen, voor het eerst sinds de crisis, boven de 70.000 uit. Dat is overigens weinig in vergelijking met de periode voor de bankencrisis. Tussen 2000 en 2009 werden er jaarlijks gemiddeld 76.000 huizen opgeleverd.

“Nee, Blok was niet bepaald een visionair”, zegt Marja Elsinga met gevoel voor understatement. De hoogleraar wonen aan de TU Delft verwijt de minister dat hij jarenlang als een boekhouder bestuurde, met een vast geloof in een markt die alles kon oplossen: “Wonen is verankerd in onze Grondwet, het is een basisbehoefte waar je in moet voorzien.”

Nadat de maatregelen van Blok waren ingevoerd, was er vanuit Den Haag geen aandacht voor de problemen die ontstonden. “Het woningtekort is al jaren een groot probleem voor de samenleving, maar tot twee jaar geleden stond het niet op de landelijke politieke agenda. Nu eindelijk wel.”

De oplossing lijkt simpel: zoveel mogelijk bouwen om de woningvoorraad weer op peil te krijgen. In 2030 moeten er 1 miljoen nieuwe huizen staan, prijkt er in het woonakkoord dat de 25 grootste branche- en belangenverenigingen in de woningbouw in februari sloten.

Dat het niet makkelijk is om de daad bij het woord te voegen, is de laatste jaren duidelijk geworden. In 2020 was het aantal opgeleverde huizen alweer iets lager dan een jaar eerder. Dat zal dit jaar nog lager zijn, verwacht het Economisch Instituut voor de Bouw. Begin 2020 berekende het instituut dat er dit jaar naar verwachting 55.000 huizen gebouwd zullen worden, terwijl het ministerie van Binnenlandse Zaken er eigenlijk 20.000 méér had gewild.

De balans vinden tussen duurzaam bouwen én betaalbaar is lastig. “Personeel is schaars dus duurder, materialen zijn de laatste jaren flink in prijs gestegen en duurzaam bouwen is noodzakelijk, maar kost ook meer geld”, zegt directeur Hans Meurs van bouwontwikkelaar Vorm in het AD.

Als je wil dat bouwen sneller, goedkoper en duurzamer wordt, zul je moeten innoveren, vindt hoogleraar Elsinga. “Bouwbedrijven zijn daar altijd best conservatief in geweest. Vooral het feit dat er schaarste is, zorgt ervoor dat niemand baat heeft bij innovatie."

De meeste bouwbedrijven bouwen de huizen op dezelfde manier als decennia geleden. Er zijn bedrijven die dat sneller kunnen, bijvoorbeeld de fabrikanten van de zogenoemde prefabwoningen. Die huizen worden voor grote delen in een fabriek gemaakt, waardoor ze vervolgens sneller in elkaar gezet kunnen worden.

Tekst loopt door onder de video over prefab bouwen

Het bouwen gaat vaak sneller dan het verkrijgen van een vergunning. Daardoor kunnen veel bedrijven nog lang niet zoveel huizen 'fabriceren' als ze zouden willen. “Die nieuwe technologie moet juist de ruimte krijgen", vindt Elsinga. "We hebben heel veel regels in Nederland, maar die zijn er niet altijd op gericht om die innovatie te faciliteren.”