Wat zijn je rechten bij gebreken na een verbouwing?

Wat precies je rechten zijn, is mede afhankelijk van wanneer je de gebreken ontdekt. Je kunt gebreken voor- en tijdens de oplevering, direct na de oplevering of enige tijd later ontdekken. De aannemer heeft daarnaast enkele verplichtingen:

• De aannemer moet het werk uitvoeren zoals afgesproken is.
• De aannemer moet het werk opleveren uiterlijk op de afgesproken datum.
• De aannemer moet je vooraf waarschuwen voor mogelijke risico’s.

Nu je weet wanneer je een gebrek kunt ontdekken en wat voor verplichtingen de aannemer heeft, is het handig om eerst te weten waar je op moet letten als je met een aannemer in zee gaat. Later in dit artikel gaan we verder in op je rechten.

Het is verstandig om een aannemer te vinden die is aangesloten bij een keurmerk, zoals SWK, Woningborg of Bouwgarant. Met zo’n keurmerk heb je de garantie dat een ander aangesloten aannemer de verbouwing overneemt als je huidige aannemer failliet gaat. Daarnaast is het slim om na te gaan of de aannemer aangesloten is bij de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw. Daar kun je terecht bij onder andere juridische conflicten over de verbouwing. Is de aannemer niet aangesloten bij een brancheorganisatie? Dan kun je een kluscontract van de website van Vereniging Eigen Huis downloaden.

Je betaalt een aannemer een zogeheten ‘aanneemsom’ voor de gehele klus en dus niet per uur, zoals bij een loodgieter of klusjesman. Elke verbouwing is anders, dus gemiddelde prijzen zijn moeilijk in te schattig. Je kunt denken aan een uurtarief van dertig tot vijftig euro, naast de kosten voor het inhuren vakmannen en -vrouwen, vergunningen en materialen.

Verder moet je alles vastleggen op papier. Ook het bespreken en vastleggen van meerwerk is verstandig, anders krijg je later wellicht te maken met vervelende verrassingen. Kijk op de site van de Consumentenbond voor meer informatie over het inschakelen van een aannemer.

Als je voor de verbouwing ziet dat de aannemer bijvoorbeeld andere materialen gebruikt dan afgesproken, dan moet je dat meteen kenbaar maken. Dit geldt ook als je constateert dat het werk niet voor de afgesproken datum af kan zijn. De aannemer moet het probleem vervolgens oplossen.

Zie je tijdens de oplevering een tekortkoming of gebrek? Dan kun je dat laten opnemen in een opleveringsrapport. Hier zit wel een addertje onder het gras: als je bepaalde gebreken niet laat opnemen in het rapport, terwijl je deze gebreken wel had kunnen zien, dan is de aannemer niet meer verplicht om ze te herstellen. Zie je bijvoorbeeld tijdens de oplevering een scheur in de muur over het hoofd en kom je daar pas ná de oplevering achter? Dan staat het niet in het opleveringsrapport en is de aannemer niet verplicht om dit te repareren.

In de aannemingsovereenkomst wordt een onderhoudstermijn vastgelegd. In deze periode is de aannemer verplicht de gebreken te herstellen. De onderhoudstermijn duurt meestal drie maanden, maar het kan ook voorkomen dat er een termijn van dertig dagen is opgenomen in de overeenkomst. De termijn gaat in op de dag na aflevering.

Het is belangrijk om de aannemer direct te laten weten als je ziet dat iets niet goed is. Als je hiermee wacht, heb je dus de kans – zoals hierboven is beschreven – dat de aannemer niet meer verplicht is het te repareren. Ontdek je een lekkage of laat de verf los? Maak er foto’s van en breng de aannemer per e-mail of brief op de hoogte. Vraag de aannemer om de gebreken binnen een redelijk termijn te herstellen.

En als de aannemer een rekening stuurt, wacht dan nog even met betalen totdat hij de gebreken heeft gerepareerd.

De aannemer is doorgaans niet meer verantwoordelijk voor gebreken na de onderhoudstermijn. Hier zijn drie uitzonderingen op als het gaat om ernstige gebreken, verborgen gebreken en afwijkingen van de technische omschrijving en/of tekeningen.

Er is sprake van een ernstig gebrek als de fouten zodanig ernstig zijn, dat de verbouwing niet meer normaal gebruikt kan worden. Denk bijvoorbeeld aan de fundering die niet goed is, waardoor er een kans bestaat dat de boel zal instorten. Het gaat om werk dat niet meer geschikt is voor zijn bestemming of waarvan de hechtheid van het werk wordt aangepast.

Het is goed om te weten dat het recht op herstel kan verjaren. Je hebt dus geen rechten meer als je te lang wacht. Binnen twintig jaar nadat de onderhoudstermijn is versterken, moet er een procedure zijn gestart bij de rechter.

Bij verborgen gebreken gaat het om gebreken die je niet eerder had kunnen ontdekken. Het kan lastig zijn om te bepalen wanneer iets een verborgen gebrek is. Een verborgen gebrek kan bijvoorbeeld zijn dat je na tien maanden ontdekt dat er lekkage is aan het plafond in de slaapkamer, maar dat de oorzaak van de lekkage niet gevonden kan worden. Een loodgieter kijkt er vervolgens naar en komt tot de conclusie dat de lekkage ontstaat door het ontbreken van een loodslab. De aannemer moet in dit geval alsnog het gebrek verhelpen.

Mocht je er toch niet uitkomen met de aannemer en wil hij niet oplossen? Het is dan raadzaam om een bouwkundige ernaar te laten kijken. De bouwkundige kan namelijk vaststellen of het gaat om een verborgen gebrek.

De aannemer mag in sommige gevallen afwijken van de technische tekeningen, bijvoorbeeld omdat de tekeningen niet overeenkomen met de bouwregels. In alle andere gevallen mag de aannemer alleen afwijken van de technische tekeningen als daar jouw toestemming voor gevraagd is. Is er sprake van een meerwerkprijs? Dan moet dat samen afgesproken én vastgelegd worden.