Starters op de woningmarkt: "Ik kan geen kant op"

Op dit moment is er sprake van krapte op de woningmarkt. Er is weinig aanbod en dat wat wel te koop of te huur wordt aangeboden, is voor starters doorgaans onbetaalbaar. In 2013 waren woningen 42 procent goedkoper dan nu. Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat de gemiddelde koopprijs in mei dit jaar 333.000 euro bedroeg. En als je niet kunt kopen, wil je huren. Maar voor een huurwoning in de vrije sector betaal je gemiddeld 1.076 euro per maand en voor een appartement zelfs 1.114 euro. Op sommige huursites, vooral in de randstad, worden studio’s van slechts 30m2 verhuurd voor 900 euro per maand. Als je als alleenstaande een plek voor jezelf wilt, zijn de maandelijkse lasten vaak te hoog in je eentje op te hoesten.

Daarnaast is het voor starters lastig om een fatsoenlijke hypotheek te krijgen. Hoewel de hypotheekrentes enorm laag zijn en het aantrekkelijk lijkt om er nu eentje af te sluiten, kom je met een modaal inkomen niet in de buurt van een koopwoning van rond de 300.000 euro. Dan moet je er nog veel geld bijleggen. Business Insider rekende uit dat je als huishouden 71.000 euro per jaar moet verdienen om een hypotheek te krijgen die de gemiddelde huizenprijs (in november 2019) precies kan financieren met een maximale hypotheek.

Thijs (25) ziet het somber in op de huizenmarkt. Hij werkt fulltime in Hilversum, maar kan door hoge huurprijzen niet op zichzelf wonen en deelt daarom met andere jongeren een huis in Utrecht. “Het vinden van een eigen huisje voelt als een onrealistische klus. Je ziet vaak dat huurmakelaars exorbitante prijzen vragen en hoge eisen stellen. Je moet bijvoorbeeld vier keer de maandhuur verdienen als inkomenseis en vaak moet je bij huursites ook nog inschrijfgeld betalen om überhaupt te mogen reageren. Ik zoek nog steeds naar iets voor mezelf, maar in Utrecht is dat haast onmogelijk.”

Om zich heen ziet Thijs dat er wel woningen gebouwd worden, maar dat deze vaak alsnog niet betaalbaar zijn. “Onlangs wilde ik reageren op een nieuwbouwproject in het stationsgebied. Volgens de omschrijving zou het gaan om starterswoningen. Uiteindelijk werden de woningen vanaf 900 euro per maand te huur aangeboden en dan komen er nog extra kosten bij. Dat zou ik nu echt niet kunnen betalen.”

Een woning kopen is voor Thijs al helemaal geen optie, omdat je vaak moet overbieden. Wel heeft hij het geluk dat hij nog de oude variant van studiefinanciering heeft ontvangen, waardoor een groot deel van zijn schuld is kwijtgescholden. Maar hij ziet wel in hoe een studieschuld van boven de 20.000 euro voor problemen kan zorgen bij het aanvragen van een hypotheek. Zelf wil hij het liefst in Utrecht blijven wonen, omdat hij hier zijn leven heeft opgebouwd. “Ik hoef echt niet dicht bij het centrum te wonen en kijk ook zeker in de buitenwijken naar een woning. En groot hoeft het ook niet te zijn, zolang ik maar een plek heb voor mezelf. Het is nu niet ideaal dat ik mijn woning met vier anderen moet delen, maar op dit moment kan ik geen kant op.”

Emilie (24) komt ook in de knel met het vinden van een eigen woning. Ze verruilt binnenkort haar studentenhuis in Utrecht voor een studio elders in de stad die ze deels met iemand anders moet delen. Het is een onzekere stap, omdat ze nog geen fulltime baan heeft kunnen vinden en nu alleen als parttimer aan de slag kan. “Ik kan gelukkig tijdelijk meer uren van collega’s overnemen om wat bij te verdienen. Maar als de vakantie voorbij is, verwacht ik dat ik die extra uren weer moet opgeven. En dan weet ik niet of ik die studio nog kan betalen. Een andere woning kan ik momenteel niet vinden.”

Ze kiest ondanks de onzekerheid er toch voor om zelfstandig te gaan wonen. “Deze studio kreeg ik aangeboden en die kans wilde ik niet laten schieten. Ik probeer positief in het leven te staan en op zoek te gaan naar kansen. Ik hoop in de tussentijd een baan te vinden waar ik meer uren kan maken. Want zolang je geen goede baan kunt vinden, kan je niks beginnen op de woningmarkt.”

Ook zelfstandig pedagoog Nynke (26) is na haar studie tussen wal en schip geraakt. Ze woont in een studentenhuis in Amersfoort met andere studenten en werkenden. Wel heeft Nynke zich ongeveer 7 jaar geleden ingeschreven bij Woningnet, zodat ze kans kan maken op een sociale huurwoning. “Ik ben erg blij dat ik dat destijds heb gedaan. Voor mij is het nu een kwestie van wachten. Ik hoop heel erg dat ik over een jaartje kans maak op een woning hier in de stad. Ik zou Amersfoort voor geen goud willen inruilen, omdat ik hier mijn leven heb opgebouwd. Als ik misschien nog wat langer moet wachten, dan doe ik dat. Ook al weet ik dat de schoonmaaktaken deze week wéér niet zijn gedaan: ik neem het voorlopig nog even voor lief. Iets anders vinden is ook hier geen optie. Het is allemaal zo duur, dat kan je als starter met geen mogelijkheid opbrengen.”

Na de kredietcrisis van 2008 stortte de woningmarkt in elkaar en kwam ook de bouw tot stilstand. De overheid moest met oplossingen komen, zodat er weer gebouwd zou worden en het kopen van woningen weer aantrekkelijk werd. De overheid kwam in 2013 met het Woonakkoord, wat de woningmarkt uit een diep dal moest trekken. Volgens het akkoord hoefden woningcorporaties minder belastinggeld af te staan aan de overheid, werd het verstrekken van startersleningen makkelijker en hoefde niet het hele hypotheekbedrag afgelost te worden.

Om de huizenmarkt weer op gang te brengen moesten woningcorporaties meer bouwen. Ook moesten de corporaties volgens de Woningwet uit 2015 vooral bouwen voor mensen met een laag inkomen, zoals onder de 39.055 euro (prijspeil 2020). Jaarlijks moeten de corporaties 80 procent van hun woningen aan die doelgroep wijzen. Daarnaast mogen de corporaties 10 procent toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen 39.055 euro en 43.574 (prijspeil 2020) en de overige 10 procent kan men vrij toewijzen. Alleen zijn de wachttijden voor sociale huurwoningen in sommige gemeentes zo hoog, dat de woningcorporaties ervoor kiezen om minder dan 10 procent aan vrijkomende woningen ook aan de inkomens onder de 39.055 euro te geven, en dus niet aan de huishoudens met een middeninkomen.

De Nederlandse Vereniging voor Makelaars ziet dat starters als Thijs, Emilie en Nynke nauwelijks aan een zelfstandige woning komen en spreekt zelf momenteel van ‘woningnood’. Dat heeft deels te maken met het lage aanbod van huizen, maar er wordt ook te weinig gebouwd. “Zelf denken we dat er per jaar 90.000 woningen bij moeten worden gebouwd”, vertelt een woordvoerder van de NVM. “Maar op dit moment is het ook erg duur om te bouwen. Woningcorporaties moeten bovendien rekening houden met berekeningen rondom bijvoorbeeld stikstof die wordt geproduceerd bij de bouw van nieuwe woningen. De bouw heeft hierdoor lang stilgelegen, wat voor vertraging heeft gezorgd.”

In 2019 oordeelde de Raad van State dat de regeling Programma Aanpak Stikstof (PAS-regeling) niet deugde. Dat plan uit 2015 moest ervoor zorgen dat er bij elk nieuw bouwproject iets tegenover stond. Bijvoorbeeld het verhogen van het grondwaterpeil of het maaien of laten begrazen van stikstofrijk materiaal. De uitspraak vorig jaar zorgde ervoor dat de bouw van nieuwe woningen haast tot een stilstand kwam en is mede de oorzaak van huidige woningnood.

In de tussentijd loopt de markt dus weer vast. De Woningalliantie, een samenwerking van beleggers en bouwers waar NVM ook deel van uitmaakt, kwam vorige week met een oproep aan het Rijk om de regie te nemen en juist nu te investeren in woningbouw. “De besluiten die de afgelopen jaren zijn genomen, waaronder die over het stikstofbeleid en het de verhuurderheffing, hebben de bouw van nieuwe woningen geraakt”, legt de woordvoerder uit. “Daarom is het belangrijk dat de overheid nú investeert en de regie pakt. Er zijn enorm veel partijen bij het bouwproces betrokken en het is belangrijk dat er nu iemand opstaat om de leiding te nemen.”

Om de jongeren die in knel komen met het vinden van een woning een eindje op weg te helpen, heeft de woordvoerder nog enkele tips. “Als je op zoek gaat naar een eigen woning, is het slim om je goed voor te bereiden en te laten adviseren, bijvoorbeeld over de voorzieningen en ontwikkelingen in de buurt waar je een woning zoekt. Vraag niet alleen advies aan een makelaar, maar ook aan familie en vrienden. Daarnaast is het slim om je zoekstraal te verbreden. Het aanbod is nu niet erg groot. En wees ervan bewust dat je door enthousiasme uiteindelijk niet te veel voor een woning betaalt.”

Starters die overwegen een woning te kopen, kunnen volgens de woordvoerder het beste met een kritisch oog naar woningen kijken. “Het is slim om na te denken over de toekomst van een woning. Zeker als je later misschien kinderen wilt of omdat je duurzaam wilt wonen. Dan moet je weten of het mogelijk is om het huis te verduurzamen. En wees je ook bewust van je onderzoeksplicht als koper. Het is verstandig om het huis dat je wilt kopen grondig te laten inspecteren. Stel relevante vragen aan de verkoper en blijf bij vage antwoorden doorvragen. Je wilt voorkomen dat je onder invloed van een verkeerde voorstelling van zaken een koopovereenkomst sluit.”