Gemeentegrond in tuinen zorgt voor problemen

Essesteijn is een wijk dat in 1972 gebouwd werd door het vastgoedbedrijf van Nationale Nederlanden, die de grond had gekocht van de gemeente. Op wat tot dan toe een weiland was, werden meer dan duizend woningen gebouwd. Het waren 4 onder 1 kap woningen in blokvorm omringd door slingerende wegen, fiets- en wandelpaden en met veel groen. Tot 2003 waren het huurwoningen en vanaf die tijd werden steeds meer woningen verkocht aan de zittende bewoners of aan nieuwkomers. Het zijn goede woningen en de prijzen zijn bovengemiddeld en veelal boven de vier ton.

10-jaarsclausule
De wijk bestaat uit vier buurten en in een daarvan werden de bewoners van de Wilgendreef, Rozen- en Tulpentuin door de gemeente aangeschreven en uitgenodigd voor een gesprek. De gemeente zegt gelijk al dat van verjaring geen sprake kan zijn, omdat de woningen pas in 2003 en later in eigendom kwamen van de bewoners. Blijkbaar wist de gemeente niet dat er ook een 10-jaarsclausule bestaat die wellicht voor de bewoners van toepassing is. Zestig bewoners verenigen zich in de werkgroep Snippergroen Wilgendreef, Rozen- en Tulpentuin onder leiding van Dolf Goudart, gepensioneerd medewerker van het Ministerie van Justitie. 

Onjuiste Kadastergegevens
Dolf Goudart en zijn buren komen erachter dat de claim van de gemeente onjuist is omdat het is gebaseerd op foute Kadastergegevens. Volgens hen zou het kadaster bij de aktes van levering gebruik hebben gemaakt van de planologische kaart uit 1972 en dat was niet meer dan een schetstekening waarin de precieze grenzen niet goed zijn vastgelegd. Met andere woorden, de gemeente claimt grond waarvan het niet zeker is dat het wel van de gemeente is. De gemeente verwierp het bezwaar.

Vervolgens ontstaat er steeds meer wrevel tussen de bewoners en de gemeente. Verzoeken van de werkgroep om bewijzen te krijgen dat de grond echt van de gemeente is, werden niet beantwoord. Wel werden twee vertegenwoordigers van het Kadaster uitgenodigd bij een bespreking en die stelden dat de grond echt van de gemeente was. Maar de vraag dat te bewijzen werd genegeerd. De volledige reactie van de gemeente Leidschendam-Voorburg is hier te lezen.

Op 27 september 2018 ontmoet de werkgroep de nieuwe wethouder, dhr. Rouwendal (SGP). De man weet vrijwel niets van de problematiek van snippergroen en laat het gesprek aan zijn ambtenaren over en dat loopt vast. De gemeente dreigt dat de bewoners nog een kans krijgen, en sturen een finale brief waarin dat staat. Het bestuur van de werkgroep krijgt echter een brief van een advocaat die de drie verwijt dat ze geen beroep op verjaring kunnen doen. Dat deden ze ook niet, dus die advocaat kent het dossier niet goed genoeg. Maar het heeft wel effect, steeds meer bewoners raken bang voor juridische procedures en halen bakzeil en besluiten te kopen uit vrees voor een dagvaarding. Kopen kan oplopen tot in de duizenden euro’s.

Wat moet ik doen als ik een huis wil gaan kopen en gedoe met snippergroen wil voorkomen?
Honderdduizenden Nederlanders hebben stukjes grond in gebruik die eigendom zijn van de gemeente. Alleen weet lang niet iedereen dat het gemeentegrond is en hebben veel mensen de stukjes grond al lang in gebruik, soms al decennia. Als een gemeente ineens brieven stuurt dat het niet jouw grond is maar die van de gemeente, dan levert dat dus veel gedoe of zelfs ruzie op. Liesbeth van Leijen, jurist en verjaringsspecialist grond bij Van Leijen Overheidsrecht is te gast bij Kassa en legt uit waar de burger recht op heeft.

Alles draait om de feiten, zorg dus dat je die paraat hebt. Ga daarna samen op zoek naar een oplossing. Het recht werkt met verjaringstermijnen van 20 jaar. Omdat je geheugen je in de steek kan laten, is het zeer verstandig om zaken te noteren. Dat voorkomt vergissingen en welles-nietes-discussies met buren of de overheid. Breng je administratie op orde en ga gegevens verzamelen, zoals:

→ De makelaarsbrochure en/of maak schermafdrukken van de website, zoals Funda;
→ De akte van de notaris (ook wel ‘leveringsakte’ genoemd);
→ De hypotheekakte;
→ Vraag de notaris of makelaar om een kadastrale kaart;
→ Het nieuwe adres, telefoonnummer(s) en e-mailadres van de vorige eigenaren. Dat is niet alleen belangrijk om post door te sturen, maar ook voor eventuele achtergrondinformatie.

Ga kijken. Loop een rondje rondom het perceel: ziet het er normaal uit of zie je gekke of opmerkelijke dingen?

→ Zou hier sprake kunnen zijn van snippergroen?
→ Zie je rare grenzen?
→ Is er wellicht bij de buren gebouwd?

Stel alle vragen die je hebt over de akte, de grond, het huis, de voorgeschiedenis en dergelijke aan de verkopers en de makelaar. Noteer alles. Maak desnoods een opname met je telefoon. Leg het vast in een formulier.

Meet de hoogte van hekjes, hagen en andere zaken die lijken op markering van de erf- of eigendomsgrens en noteer dat. Maak veel foto’s van de tuin, het huis en het hele perceel. Doe ook een paar stappen achteruit en maak ook een paar foto’s van het overzicht.

Bewaar alle gegevens goed. Bewaar alles in een mapje op papier en/of digitaal. Bewaar het minimaal 20 jaar. Kan altijd van pas komen.

Wat moet ik doen als ik er al woon en denk dat ik grond van een ander of snippergroen in gebruik heb?
Graaf in je herinneringen. Kan je achteraf nog bepaalde zaken herinneren, van toen je het huis kocht? Noteer die.

→ Wil je de tuin of zoiets opnieuw inrichten of ga je verbouwen, maak dan foto’s van de bestaande situatie, vóórdat je aan de slag gaat. Ook hoogtes meten.
→ Maak ook foto’s van de nieuwe situatie. Noteer de datum van je foto’s.
→ Alles goed bewaren. Bewaar facturen van hekken, bestrating, beplanting e.d. in de map van je huis.
→ Praat met de buren: hebben zij dat nou ook? Leg het vast in een formulier.
→ Praat met de vorige bewoners: hebben zij ooit afspraken gemaakt met de aangrenzende eigenaar, zoals gemeente of nabuur?
→ Af en toe zaken vastleggen. Maak regelmatig een foto van de huidige situatie, bijvoorbeeld elk jaar.

Wat moet ik doen als ik van de gemeente, een advocaat of rechtsbijstandsverzekeraar een brief hierover krijg?
Zie hierboven: verzamel zoveel mogelijk informatie.

→ Werk samen. Vraag aan de buren in de straat of wijk, of zij in hetzelfde schuitje zitten: samen sta je sterk;
→ Bewaren: alle informatie goed bewaren;
→ Vraag hulp. Neem contact op met je rechtsbijstandsverzekeraar, een advocaat of andere jurist of specialist, zodra je een brief krijgt;
→ Maak een rekensom: grond aankopen die je al gebruikt én niet kwijt wilt, kan goedkoper, sneller of minder moeilijk zijn dan ruzie over verjaring of zoiets. Procederen om het principe kan heel duur zijn (minimaal zo’n € 5.000,- en soms loopt het op tot € 50.000,-!), lang duren en je weet van tevoren niet of je gelijk hebt. En veel mensen slapen er niet van;
→ Toekomstplannen bespreken. Als je koopt, zorg dan dat regels van de gemeente of waterschap (zoals: het bestemmingsplan, de APV1 of de Keur2) jouw huidige en/of toekomstige gebruik niet verhindert. Bespreek je plannen voor verbouw, aanbouw of herinrichting met de overheid, vóórdat je het koopcontract tekent. Laat het college van B en W of het dagelijks bestuur van het waterschap of andere overheid daarover schriftelijk verklaren;
→ Noteren. Schrijf bij elk telefoon- of huiskamergesprek op met wie je gesproken hebt, waarover en wat er nou ná het telefoongesprek moet of gaat gebeuren. Noteer ook de het telefoonnummer en e-mailadres. Vraag visitekaartjes;
→ Letterlijk opschrijven. Noteer afspraken en gesprekken zo letterlijk mogelijk. Mail deze ter bevestiging naar alle partijen;
→ Samen praten, samen oplossen. Probeer er samen uit te komen, want procederen is duur en veel gedoe. Leg elke oplossing schriftelijk vast en bewaar die goed;
→ Bemiddeling organiseren. Lukt het niet? Ga nog niet naar de rechter, maar stel voor om een onpartijdige derde erbij te vragen voor advies, een juridisch oordeel en bemiddeling. Haal er dus een specialist bij, die antwoord kan geven op twee vragen: 'wie heeft er nou het meeste gelijk (juridisch)?' en 'Hoe lossen we het nou samen op?'

Wat moet je doen als de gemeente snippergroen opeist?
Ontvang je een brief waarin de gemeente het snippergroen terugvraagt, verzamel dan zoveel mogelijk informatie. Het kan helpen om samen te werken. Vraag aan buren in de straat of wijk of zij in hetzelfde schuitje zitten en vraag anderen om hulp. Neem contact op met je rechtsbijstandsverzekeraar, een advocaat of andere jurist of specialist, zodra je een brief krijgt.

Maar bedenk ook dat een juridische procedure heel duur kan zijn, al gauw € 5.000,-. En het kan oplopen tot € 50.000,- Bovendien duurt het lang en weet je van tevoren niet zeker of je gelijk krijgt.

Recht op verjaring
Het recht werkt met verjaringstermijnen van 20 jaar, maar als je daar beroep op wilt doen, moet je wel de feiten op een rij hebben. Graaf in je herinneringen, kijk in je fotoalbum en zoek naar foto’s waarop duidelijk te zien is dat je de grond al gebruikte waarvan nu blijkt dat die van de gemeente is.

Stel alle vragen die je hebt over de akte, de grond, het huis en de voorgeschiedenis. Onderzoek of er afspraken gemaakt zijn over de gemeentegrond toen je het huis kocht. Weet je dat niet, praat dan met de buren. Ook kun je de vorige eigenaren van het huis benaderen. Misschien dat zij ooit afspraken hebben gemaakt met de aangrenzende eigenaar, zoals de gemeente of een buur. Noteer deze gegevens en bewaar ze goed.

Grond aankopen
Als je geen recht denkt te hebben op verjaring, dan is het verstandig om een afweging te maken en te bedenken of je de grond die je gebruikt echt wilt houden. Als je dat wilt, en een juridische procedure wilt vermijden, dan is het goedkoper, sneller en minder moeilijk om de grond te kopen. Als je besluit de grond te kopen, zorg dan dat regels van de gemeente jouw huidige en/of toekomstige gebruik niet verhindert. Bespreek je plannen voor verbouw, aanbouw of herinrichting met de overheid voordat je het koopcontract tekent. Laat het college van Burgemeesters en Wethouders of andere overheid daarover schriftelijk verklaren.

Probeer er samen uit te komen
Maar het belangrijkste is om te proberen er samen uit te komen, dat geldt voor zowel de burger als de gemeente. Dat is praktisch, want procederen is duur en geeft veel gedoe, en voorkomt de vele ruzies over snippergroen. En die ruzies leiden alleen maar nog meer gedoe en wantrouwen tussen burger en overheid. Let wel op dat je elke oplossing schriftelijk vastlegt en die goed bewaart.

Als je er niet uitkomt
Stap nog niet naar de rechter, maar haal er een onpartijdige derde partij bij voor advies, een juridisch oordeel en bemiddeling. Zoek iemand die je kan helpen te bepalen wie het meeste juridische gelijk heeft en hoe jullie het samen kunnen oplossen.