Problemen met huren in de vrije sector: hoge huur en slecht onderhoud

Stel, je woont al negentien jaar in een huurwoning uit de jaren '70 met enkel glas, weinig isolatie én vocht- en schimmelproblemen. Sinds de bouw is er nooit renovatie gepleegd en je verhuurder doet ook niet aan het nodige onderhoud. Kortom, de staat van de woning verslechtert en de energierekening loopt alleen maar op. Desondanks krijgt de huurwoning een redelijk hoog energielabel. Dit geldt voor veel oudere huurwoningen. Hoe zit dat? En zijn er eigenlijk wel voldoende middelen om de verhuurder tot actie te dwingen?

Kitty Mager huurt in Aalten een huurwoning via European Residential Management (ERESM), dat onderdeel is van een Canadese investeringsmaatschappij. Zelf woont ze al negentien jaar in deze huurwoning, die op enig moment door ERESM is overgenomen.

Zover ze weet, is er sinds de bouw van haar huurwoning nooit iets gerenoveerd. De lekkende badkamer stamt nog uit 1976 en er zit enkel glas in de woning. Ook is de woning nauwelijks geïsoleerd. Onderhoud wordt er ook bijna niet gepleegd. Deze combinatie van factoren zorgen voor de nodige scheuren en vocht- en schimmelproblemen in haar woning.

Het gewenste wooncomfort is dan ook ver te zoeken.

Dit is niet alleen bij Kitty het geval, maar ook bij dertig buurtgenoten die bij dezelfde huurder huren en dus in hetzelfde schuitje zitten. De problemen hebben de buren meermaals bij ERESM neergelegd en er is zelfs beloofd dat ze nieuwe kozijnen en dubbel glas zouden krijgen, maar actie blijft continu uit.

Hieronder een aantal foto's van de betreffende woningen waarop te zien is dat er sprake is van achterstallig onderhoud en vocht- en schimmelproblemen. Het artikel gaat verder na onderstaande foto's.

ERESM verhuurt zo’n zesduizend huurwoningen in Nederland. De Woonbond heeft over deze verhuurder een aantal klachten ontvangen van huurders. De rode draad in deze klachten is dat de verhuurder hoge prijzen rekent, geen onderhoud pleegt en (bijna) niet te bereiken is.

Uit het WoON 2021-onderzoek (WoonOnderzoek Nederland) blijkt ook dat 20 procent van de huurders in de private sector vindt dat hun woning slecht onderhouden is. Kitty en haar buren zijn dus lang niet de enigen die hiermee te maken hebben.

Verbeteringen en onderhoud afdwingen als huurder is soms ook lastig, omdat er juridisch onderscheid is in je rechten als het gaat om gebreken laten wegwerken of je huurwoningen laten verduurzamen.

Ook is het van belang of je in een sociale huurwoning zit of dat je een woning huurt in de vrije sector. Want in die laatste sector heb je als huurder aanzienlijk minder bescherming vanuit het recht.

Zo ben je als huurder zelf verantwoordelijk voor dagelijks onderhoud, maar moet de verhuurder gebreken zoals lekkages, onvoldoende ventilatie van vochtige ruimtes of achterstallig onderhoud oplossen. De Rijksoverheid heeft een handig overzicht van welk overzicht bij de huurder en verhuurder hoort.

Als een verhuurder niets doet, kan je in een sociale huurwoning misschien een huurverlaging afdwingen via de Huurcommissie. Bij een huurwoning in de vrije sector kan dit niet, maar kan je naar de rechter stappen. Een vrij grote stap dus. Volgens de Woonbond is deze drempel dan ook te hoog. De bond legt hier de mogelijk stappen uit, met daarbij een voorbeeldbrief die je aan je verhuurder kan richten. 

Wordt je woning gerenoveerd? Dan kan een woningverhuurder een huurprijsverhoging in rekening brengen. Er is pas sprake van renovatie als de uitgevoerde werkzaamheden het doel hebben om het woongenot van de huurder te verbeteren.

Betere isolatie, een nieuwe badkamer of enkel glas vervangen voor dubbel glas vallen onder dit soort maatregelen. Voor de buurt in Aalten zal het dus lastig zijn om dubbel glas en betere isolatie voor hun huurwoningen af te dwingen, omdat deze acties worden gezien als renovatie of verduurzaming. 

Bij een aantal energiebesparende verbeteringen, zoals dak- of raamisolatie, kan je als huurder wel de verhuurder verplichten om te renoveren. Dit verzoek dien je eerst neer te leggen bij de verhuurder. Als deze weigert, kan je volgens de Rijksoverheid naar de rechter stappen. Die beoordeelt dan of de redenen van de verhuurder redelijk zijn.

In de reactie van de Woonbond (hieronder toegevoegd als .pdf) vind je hier meer informatie over. Lees via onderstaande link het document 'Reactie Woonbond op slecht onderhoud huurwoningen.pdf'

De plannen van minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening moeten ervoor zorgen dat ook (oudere) huurwoningen worden verduurzaamd. Deze plannen heeft hij in juni 2022 gepresenteerd in het beleidsprogramma Versnelling Verduurzaming Gebouwde omgeving en worden verder uitgewerkt. 

Zo heeft de minister het plan om met een wet de middenhuur te reguleren en het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend te maken. Het puntensysteem en de daarbij behorende maximale huur gaat gelden voor vrijesectorwoningen tot een huur van ergens tussen de 1000 en 1250 euro. Hierdoor krijgen huurwoningen met een lager energielabel puntenaftrek. Verder wil De Jonge met een wet komen die verhuurders vanaf 2030 verbiedt om woningen met energielabel E, F of G te verhuren. Ook is er een subsidie voor energiebesparende maatregelen, onderhoudsmaatregelen en energieadvies beschikbaar gesteld speciaal gericht op verhuurders: de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH).

Daarmee zou het enkel glas en de slechtere isolatie in de huurwoning van Kitty verleden tijd kunnen zijn. Maar het is maar de vraag in hoeverre de verhuurder van Kitty gestimuleerd gaat worden met deze plannen om daadwerkelijk tot actie over te gaan. Want op haar huurwoning zit energielabel C geplakt, dus zou de verhuurder via het puntenstelsel best goed uit de verf komen.

Volgens Henk Visscher, hoogleraar Woningkwaliteit en Procesinnovatie aan de TU Delft, is duidelijk dat met name naar oudere woningen moet worden gekeken. Voor woningen van voor de jaren '80 golden bij de bouw bijna geen regels voor energiezuinigheid. Pas halverwege de jaren '80 werd begonnen met dubbel glas en isolatie. Daar lopen we nu tegenaan, want veel van die oudere woningen – met name in de huursector – hebben vocht- en schimmelproblemen en moeten verbeterd worden. 

Bezitters van een koopwoning pakken deze renovatie vaak wel op, maar in de huursector blijft dit achter. Dit heeft er volgens Visscher mee te maken dat als verhuurders investeren in de huurwoning, alleen de huurder daar vervolgens wat aan heeft: die krijgt een lagere energierekening. De kosten kunnen ondertussen in veel gevallen niet op de huurder verhaald worden via huurverhoging, en dus zal de verhuurder de kosten niet kunnen verhalen. Daarom zal de verhuurder deze investering niet snel maken. En zo blijven veel huurders in de particuliere markt in een energie-onzuinige woningen zitten.

De doelstellingen van minister De Jonge vindt Visscher stevig, maar – als het in het beleidsprogramma gaat over de particuliere huursector – onvoldoende uitgewerkt. Het is niet duidelijk hoe de plannen moeten worden uitgevoerd en zijn nu voor deze sector vrij vrijblijvend omschreven.

Zo zijn de energielabels voor particuliere huurwoningen nu enkel een indicatie en zitten hieraan geen gevolgen verbonden. De individuele huurder heeft daar dus op dit moment weinig aan. En dat terwijl recente cijfers laten zien dat daar de meeste winst te behalen valt.

Uit onderzoek van vastgoedadviseur Colliers blijkt dan ook dat het energielabel geen prikkel is voor de verduurzaming van een huurwoning: "Voor verhuurders ontbreekt de urgentie of (financiële) prikkel om de huurwoning te verduurzamen, aangezien dit geen invloed heeft op de verhuurbaarheid en hoogte van de huur." 

Visscher vindt daarom dat er vanuit de overheid meer druk moet komen op de particuliere huursector en dat er meer dwingende maatregelen moeten komen. Bij de sociale huursector is dit nu makkelijker voor elkaar te krijgen, omdat het bestaansrecht van woningcorporaties hun immers tot actie dwingt.

Kassa heeft European Residential Management (ERESM) via meerdere kanalen benaderd met een uitnodiging om naar de studio te komen, maar wij hebben geen reactie mogen ontvangen naar aanleiding van deze uitnodiging.

Daarom heeft Kassa uiteindelijk schriftelijke vragen gestuurd, waarop wél een reactie is gekomen. ERESM geeft aan hun verantwoordelijkheid te hebben genomen "om te voldoen aan de dagelijkse onderhoudsbehoefte van bewoners". De verhuurder bekijkt mogelijkheden om verbeteringen aan te brengen aan de verwarmingsinstallaties, isolatie en ramen van de woningen.

Lees hieronder de volledige reactie (.pdf)