Particuliere investeerders slaan slag op de huizenmarkt

De vier grote steden blijven in trek voor particuliere beleggers: een derde (34 procent) van de te koop staande woningen in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag is in 2020 gekocht door particuliere investeerders. Den Haag springt eruit: hier is 40 procent van de te koop staande woningen gekocht door beleggers die er niet zelf in gaan wonen, maar huurders in het pand zetten. Doordat de rente laag is, is het aantrekkelijk voor beleggers om een pand te kopen. Ze kunnen verdienen op de maandelijkse huur en de woning wordt over de jaren heen meer waard. Zo betaal je voor één kamer in Den Haag al snel vijfhonderd euro.

Grote steden worstelen allemaal met het toenemende aantal particuliere verhuurders in hun stad. Als je een huis koopt en het wilt verhuren, ben je niet aan veel regels gebonden. Alleen als je er kamers in wilt maken, moet je een vergunning aanvragen om het huis op te delen. In Den Haag, waar steeds meer wijken ‘verkameren’, werden in het laatste kwartaal van 2020 zelfs de helft van de woningen (51 procent van de circa 2500 woningen) die te koop waren gekocht door particuliere beleggers. Bij 21 procent van deze aankopen ging het huis van een eigenaar die er ook zelf woonde naar een particulier investeerder. De gemeenteraad heeft in 2020 een verbod op ‘verkamering’ ingesteld en geeft geen vergunningen meer af als een verhuurder een woning wil verbouwen en verhuren aan meer dan drie personen. Toch heeft dit de beleggers, die een woning nog steeds kunnen verhuren aan een stel of gezin, blijkbaar niet afgeschrikt. 

De vijf wijken in Den Haag waar particuliere investeerders de meeste woningen hebben gekocht in 2020:

• Transvaalkwartier
• Laakkwartier en Spoorwijk
• Rustenburg en Oostbroek
• Leyenburg
• Moerwijk

“Dit beeld is zeer verontrustend,” zegt wethouder Martijn Balster van de gemeente Den Haag in een reactie. "Wij vinden dit onwenselijk vanwege het effect op de prijs (opdrijving) en op de leefbaarheid. Daarom voeren wij actief beleid om dit te voorkomen en misstanden van woninghandel tegen te gaan." Lees hieronder de volledige reactie.

Bewoners in het Laakkwartier in Den Haag zien met lede ogen aan dat er steeds meer particuliere verhuurders opduiken in de wijk. In 2020 werden zeven op de tien woningen die te koop stonden gekocht door particuliere investeerders. In sommige gevallen verkocht een particulier investeerder aan een andere investeerder. Maar bij 40 procent van de aankopen werd een huis waar de eigenaar zelf woonde, verkocht aan een belegger.

“De wijk glijdt af”, vertellen bewoners Theo en Lia die hun hele leven al in de wijk wonen. De huurders hebben over het algemeen minder binding met de wijk en de bewoners, hun buren kennen Theo en Lia nauwelijks meer. Doordat er in de afgelopen jaren steeds meer kamers bijkwamen, spreken ze van ‘overbewoning’. Hierdoor komen er nieuwe problemen bij: er zijn te weinig parkeerplekken en dagelijks liggen er hopen afval op straat. Ook zie je hele straten, zo vertelt Theo, waar de hele dag alle gordijnen dicht blijven. En huizen die slecht onderhouden worden.

Ook is het voor starters bijna onmogelijk om nog een woning te kopen in de wijk. Ze worden overboden door de particuliere investeerders. En als ze dan uiteindelijk een huis willen huren, krijgen ze te maken met de hoge huurprijzen. “Als 25 procent van de woningen in een wijk in handen is van particuliere investeerders, zien we dat starters nauwelijks nog een woning kunnen kopen”, vertelt Paul de Vries, onderzoeker bij het Kadaster. “De prijzen komen dan steeds meer onder invloed te staan van wat een particuliere investeerder kan betalen. En dat is meer dan een starter kan betalen.”

Per 1 januari is de overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers verhoogd naar 8 procent, wat kan verklaren waarom er in het najaar een piek aan aankopen is te zien. Veel investeerders kochten last minute nog woningen om zo de verhoging van de overdrachtsbelasting te ontlopen. Toch verwacht het kadaster niet dat er in 2021 fors minder investeerders een woning zullen kopen. “Die verhoogde overdrachtsbelasting kunnen ze eventueel verwerken in een hogere huurprijs”, licht Paul de Vries van het Kadaster toe. “Het toenemend aantal verkopen in 2020 geeft aan dat particuliere beleggers nog wel vertrouwen hebben in de markt.”

Deze week heeft de Tweede Kamer ingestemd met een zelfbewoningsplicht van vijf jaar. Gemeenten krijgen dan de mogelijkheid bepaalde wijken aan te wijzen waarbij de nieuwe koper van een woning daar minimaal vijf jaar zelf moet wonen voor het pand verhuurd kan worden. Het wetsvoorstel gaat nu naar de Eerste Kamer. Deze wet kan ervoor zorgen dat het voor particuliere beleggers minder interessant wordt extra woningen te kopen. Alleen voor een wijk zoals het Laakkwartier, waar al veel huizen in handen zijn van particuliere beleggers, is dit nog geen oplossing om de leefbaarheid wat te verbeteren.

Groningen is de eerste stad waar ze zijn gaan experimenteren met ‘verhuurdersvergunningen’. Bestaande en nieuwe particuliere investeerders die meerdere kamers verhuren, moesten een vergunning aanvragen, zodat de gemeente ook beter kan handhaven en eventueel boetes op kan leggen als er misstanden zijn. Ook is het dan mogelijk op voorhand vergunningen te weigeren. Het is een succes: alleen al door het aanvragen van een vergunning, zijn er veel minder meldingen van misstanden door huurders en wijkbewoners, vertelt de Groningse wethouder Roeland van der Schaaf. Wel zou hij graag zien dat er landelijke regels komen van wat nu precies gezien wordt als ‘goed verhuurderschap’. Nu hier nog geen landelijke, wettelijke regels voor zijn, kunnen gemeenten nauwelijks ingrijpen als er mega hoge huren worden gevraagd of panden slecht onderhouden.

Ook de wethouders van de vier grote steden hebben in 2020 aan minister Ollongren gevraagd om snel te komen met deze regels. Hiermee kunnen gemeenten dan zelf beter handhaven en strenger optreden tegen verhuurders die bijvoorbeeld discrimineren, hoge huurprijzen vragen of hun panden slecht onderhouden. Ollongren heeft instemmend gereageerd, maar voorlopig gaan deze landelijke regels er niet komen. Het is aan een nieuwe minister om te kijken of hier een wetsvoorstel voor komt.

Inmiddels, zo ziet het Kadaster, kijken investeerders in toenemende mate ook naar huizen buiten de vier grote steden. Het is dan ook Vaals, een kleine stad in Limburg, waar in 2020 - in procenten van het aantal woningen in de stad - de meeste de meeste huizen werden gekocht door particuliere investeerders van een eigenaar die zelf in het huis woonde. De gemeente kan het grote aantal aankopen niet direct verklaren, maar geeft aan dat het zou kunnen komen doordat er studenten wonen die in het Duitse Aken naar de universiteit gaan.

De top 10:

1. Vaals
2. Den Haag
3. Schiedam
4. Rotterdam
5. Groningen
6. Almelo
7. Amsterdam
8. Amstelveen
9. Pekela
10. Sluis