Met deze vijf tips maak je als starter meer kans op een huis

Het wil al sinds de kredietcrisis niet echt vlotten met de situatie van starters op de woningmarkt: er zijn weinig huizen, er is veel concurrentie en zonder opgebouwd vermogen of financiële hulp van anderen is het lastig om aan een hypotheek te komen.

De afgelopen jaren leken die problemen voorbehouden aan starters die in de grote stad wilden wonen. Die tijden zijn inmiddels voorbij. Mede door de coronacrisis verschuiven de huizenprijzen in de periferie (alles wat buiten de grote stad ligt) harder dan in de steden.

Met fiscale regels, zoals een belastingvrije schenking of het schrappen van de overdrachtsbelasting, probeert de overheid starters tegemoet te komen. Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis vraagt zich hardop af op dat zin heeft. “Je kunt de betaalbaarheid wel stimuleren, maar als het aanbod niet groter wordt, zorg je alleen maar voor een hogere huizenprijs.”

Zolang er geen huizen bijkomen, blijft de situatie somber, denkt De la Porte. Door corona, stikstofproblemen en lange procedures zal het bovendien nog even duren voordat de benodigde woningvoorraad is aangevuld. “Dat is een groot probleem in Nederland. Er zit gemiddeld wel tien jaar tussen het plan en het moment dat je de sleutel krijgt.”

Of er nog tips zijn? “Tsja”, klinkt het vertwijfeld. “Als er een gouden tip was geweest, dan had iedereen daar natuurlijk al gebruik van gemaakt. Maar er zijn zeker een aantal zaken waarop je kunt letten.” We zetten er hieronder een aantal op een rij.

Voordat je in de gelegenheid komt om een huis te kopen, is het goed om maandelijks wat opzij te zetten. “Ook met een lage rente kun je dan best een aardig bedrag opsparen. De bank krijgt in ieder geval een positief beeld als je een mooi spaartegoed achter de hand hebt. Het is bovendien nodig, omdat je tegenwoordig een groot bedrag aan eigen geld mee moet nemen. En als je de sleutels van een nieuwbouwhuis hebt, moet er vaak nog veel gebeuren om het bewoonbaar te maken. Denk bijvoorbeeld aan vloeren leggen of de gordijnen ophangen”, aldus De la Porte.

Waar gespaard geld bonuspunten kan opleveren, zorgt een lening voor het tegenovergestelde. Elke euro die je moet terugbetalen, telt de bank als een strafpunt. “Ook je creditcard moet je gelijk opzeggen”, adviseert De la Porte. “Ook al gebruik je ‘m alleen als je op vakantie bent, de bank ziet het pasje als een potentieel risico. Met een creditcard ligt er op elk moment van de dag 2.500 euro voor het oprapen. Dat zijn potentiële betalingsverplichtingen die jij hebt waar banken rekening mee houden.”

Wanneer je als starter een studieschuld hebt, wordt deze niet opgenomen in de BKR-registratie. Dat betekent dat de hypotheekverstrekkers niet zomaar kunnen inzien hoeveel je bij studiefinancierder DUO hebt geleend. De studieschuld kent hierin een uitzonderingspositie ten opzichte van andere leningen.

Als de bank vraagt of je nog een studieschuld hebt, kun je er dus voor kiezen om het te verzwijgen. Toch is dat niet aan te raden, waarschuwt De la Porte. “Je kunt er spijt van krijgen, bijvoorbeeld als je later in financiële problemen komt.”

Mocht je ooit in de situatie komen dat je je lasten niet meer kunt betalen, dan kun je – als je dat bij aankoop hebt geregeld – een beroep doen op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Die regeling vormt een vangnet als je in onvoorziene problemen komt, zoals overlijden, een echtscheiding of het verliezen van je baan.

De NHG kan je schuld kwijtschelden en je aflossing verlagen. “Dat feestje gaat niet door als blijkt dat je hebt gelogen over je studieschuld. De consequenties zijn dan vervelend, je blijft namelijk met een restschuld zitten.”

Een aantal starters krijgt bij het aankopen van een eerste huis een steuntje in de rug van zijn ouders. Het is bijvoorbeeld mogelijk om om een belastingvrije schenking (de zogenoemde jubelton) van maximaal 105 duizend euro te krijgen. “Nu zal je geen schenking van een ton nodig hebben om aan een huis te komen, maar je ziet toch dat veel starters 30.000 à 40.000 euro hebben gekregen. Het kan zijn dat je ouders dit niet kunnen of willen betalen. Bijvoorbeeld omdat ze meer kinderen hebben en ze zich altijd hebben voorgenomen dat iedereen gelijk behandeld moet worden. In dat geval kun je over het zogenoemde kasrondje nadenken.”

Hoe werkt zo’n kasrondje precies? Eerst de simpele versie: Bij een kasrondje lenen je ouders geld aan jou. Jij betaalt die lening met rente terug. Deze rente kun je van de belasting aftrekken. Je ouders kunnen vervolgens besluiten om dat geld in de vorm van een gift weer terug te geven.

Navraag leert dat er wel een paar haken en ogen aan deze constructie zitten. “Zo is het belangrijk om te weten dat je dit alleen kunt doen als je het voor de koop van een huis gebruikt”, zegt notaris Bep Bergman-Klaasen. Bovendien ziet de bank de lening die je bij je ouders hebt (net als je creditcard en andere leningen, red.) als een betalingsverplichting. De hoogte van de lening die je bij je ouders hebt, heeft tegelijk effect op de hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen. Ook moet je je bedenken dat een schenking maar tot een bepaalde hoogte belastingvrij is. Dit jaar kun je tot 6604 euro schenken zonder daar iets over af te dragen. Deze schenkingsregeling geldt voor kinderen tussen de 18 en 39 jaar."

En de hoogte van de rente? “Die mag je zelf bepalen”, antwoord Bergman, “maar hij kan niet zó hoog zijn dat het niet meer marktconform is. Je kunt aan een rente van maximaal 6 procent denken.”

Soms kan het zinloos lijken als er voor een koophuis al tachtig geïnteresseerden ingeschreven staan. “Maar veel mensen onderschatten hoeveel kans ze dan nog kunnen maken,” zegt De la Porte, “Ik spreek vaak mensen die dachten kansloos te zijn, maar dan ineens toch worden gebeld. Dan vragen ze mij: ‘Hoe kan dat nou?”

“Daar zijn dus een paar redenen voor”, vervolgt hij uit zichzelf. “Zo schrijven veel mensen zich op verschillende plekken in, terwijl je uiteindelijk maar een huis kunt kopen. Mensen die in aanmerking komen voor een ander huis, verdwijnen op deze manier van de lijst.”

Volgens De la Porte zijn er altijd mensen die op het laatste moment van de koop afzien. Bijvoorbeeld omdat ze niet meer samen zijn met hun partner. Sommigen reageren zelfs niet meer. Geef je dus zoveel mogelijk op. Ook al sta je al op drie lijsten; wed niet op een paard, maar kijk om je heen.”