Huurverhogingen vrije sector mogelijk op de tocht

Huurverhogingen in de vrije sector zijn mogelijk al sinds 1993 onwettig. Nadat rechters een streep hebben gezet door renteverhogingen op doorlopende kredieten en een tariefsverhoging van energiereus Vattenfall, denkt hoogleraar privaatrecht Marco Loos dat ook huurverhogingen in de vrije sector niet aan Europese wetgeving voldoen. Als rechters daarin meegaan, kunnen huurders mogelijk duizenden euro’s terugvorderen. De Woonbond denkt na over een proefproces om duidelijkheid te krijgen voor huurders. PvdA-Kamerlid Henk Nijboer wil minister van Volkshuisvesting Hugo De Jonge vragen ook onderzoek te doen naar de mogelijk illegale huurverhogingen.  

Volgens de Nederlandse wet zit er geen maximum aan de huur die verhuurders in de vrije sector kunnen vragen voor een woning. Maar daar gaan huurders bij het sluiten van het huurcontract mee akkoord. Om de huur daarna eenzijdig te mogen verhogen, moeten huurders in het contract of aanvullende voorwaarden duidelijke afspraken hebben staan. En voor die afspraken geldt al sinds 1993 een Europese Richtlijn, een vorm van wetgeving. Volgens Marco Loos, hoogleraar Privaatrecht aan de Universiteit van Amsterdam en gespecialiseerd in Europees consumentenrecht, voldoen veel huurcontracten in de vrije sector niet aan die Europese regels.

Kassa riep kijkers op hun huurcontracten en aanvullende voorwaarden met de redactie te delen. Vijf van die contracten stuurden we ter beoordeling op naar Loos. Bij vier van de vijf contracten deugt de grond om de huur te verhogen volgens de hoogleraar niet. En dat kan volgens hem grote consequenties hebben. Als een rechter het met Loos eens is, kan deze de afspraken over de huurverhoging in de overeenkomst vernietigen. De tekst wordt daarmee in juridische zin uitgegumd. Door de vernietiging heeft de verhuurder nooit het recht gehad de huur te verhogen. Vanaf de start van het huurcontract geldt dan slechts de huurprijs die daarin is overeengekomen. Alles wat op basis van de huurverhogingen daarna te veel is betaald, kunnen huurders terugvorderen. Bij een huurcontract dat jaren geleden is afgesloten kan dit bedrag snel tot duizenden euro’s oplopen.

Voor zover bekend hebben rechters tot nu toe nog geen prijsverhogingsafspraken in huurovereenkomsten vernietigd. Maar dat komt mogelijk doordat lange tijd onbekend was hoe vergaand de implicaties van de Europese wetgeving uit 1993 zijn. Daar kwam ongeveer tien jaar geleden verandering in met twee belangrijke arresten van het Europees Hof van Justitie. Inmiddels komen ook in Nederland de gerechtelijke molens na een misschien wat trage start op stoom.  

Dat is al enige tijd te zien aan uitspraken in zaken over doorlopende kredieten. Kassa heeft al jaren aandacht voor de torenhoge rentes die banken daarvoor vroegen. Rechters gaan nu zelfs zo ver in hun oordeel dat niet alleen de renteverhogingen op basis van de Europese wet niet mochten, maar de bank zelfs helemaal geen rente mocht vragen.  

En in februari werden de mogelijke consequenties voor het eerst duidelijk in de energiesector. De rechter in Amsterdam zette een streep door de tariefsverhoging van Vattenfall. Omdat de energieleverancier algemene voorwaarden gebruikte die in de hele branche gebruikt zijn, hebben mogelijk ook andere energiebedrijven hier mee te maken.

Het is nu dus aan rechters om te toetsen of in huurovereenkomsten wel goed staat beschreven hoe en waarom de huurprijs mag worden verhoogd. De Woonbond wil dat hier nu voor alle huurders duidelijkheid over komt. De belangenorganisatie voor huurders denkt daarom na of ze een proefproces wil starten. Henk Nijber, Tweede Kamerlid namens de PvdA, vindt dat op zich een goed idee, maar denkt niet dat het van iedere huurder te verwachten is dat die naar de rechter stapt. Hij wil daarom Kamervragen stellen aan minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting. Die gaat als het aan Nijboer ligt de kwestie uitzoeken en indien nodig huurders helpen compensatie te krijgen voor onterecht betaalde huur.  

We kregen namens twee verhuurders van de huurcontracten die we aan Loos voorlegden een reactie. Niya Vastgoed Beheer laat weten het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst helemaal niet meer te gebruiken voor de huurverhogingen. Dat zou enkel nog gebeuren op basis van maximaal mogelijke wettelijke huurverhoging. Woningcorporatie Elan Wonen stelt zich altijd aan de Nederlandse wetgeving te hebben gehouden. Dat er discussie is over de gevolgen van de Europese wetgeving is sinds kort bekend, maar daar heeft de woningcorporatie nog geen standpunt over ingenomen.  

Lees hieronder de reacties van Elan Wonen, Niya Vastgoed Beheer en beheerder Van der Borden:

Lees tot slot hier de reactie van de Raad voor Onroerende Zaken: