Huis kopen zonder aankoopmakelaar blijkt lastig

Het lijkt goed te gaan met de Nederlandse huizenmarkt. Door de lage hypotheekrente is het vaak aantrekkelijker om te kopen dan te huren. In het overgrote deel van Nederland is de huizenmarkt in balans, maar in steden als Amsterdam, Utrecht en Groningen is sprake van oververhitting van de markt. Als je in die steden op zoek bent naar een koophuis, lijkt het vaak noodzakelijk een aankoopmakelaar in de arm te nemen. Maar is dat eigenlijk wel zo?

Wat is een aankoopmakelaar?
Een aankoopmakelaar helpt je bij het aankopen van een huis. Zo kan hij je helpen bij het zoeken, onderhandelen over de prijs, maar je bijvoorbeeld ook afraden om een bepaald huis te kopen. Hij weet immers waar hij op moet letten, om te voorkomen dat jij een kat in de zak koopt. Voor deze diensten vraagt een makelaar in veel gevallen een courtage over de aankoopsom. Deze courtage ligt tussen de 1 en 1,5 procent. Voor een huis van 200.000 euro betaal je dus al gauw tussen de 2.000 en 3.000 euro.

Waarom heb je er in de oververhitte gebieden een nodig?
Kassa belde deze week 15 makelaarskantoren (verdeeld over Amsterdam en Utrecht), met de vraag wat het voordeel is aan het hebben van een aankoopmakelaar in deze markt. Allemaal gaven ze aan dat makelaars eerder dan anderen op de hoogte zijn van wat er speelt in de markt en wat het aanbod is. Makelaars gunnen elkaar dingen en houden elkaar op de hoogte. Met andere woorden: je moet een makelaar hebben voor de informatie en connecties die hij heeft, en jij als consument niet.

Ook bij de uiteindelijke koop is het handig om een aankoopmakelaar te hebben, stelt aankoopmakelaar Peter Oude Lansink. “Als een verkoopmakelaar twee voorstellen krijgt, van een consument zonder en een consument met aankoopmakelaar, gaat de verkoopmakelaar liever in zee met de aankoopmakelaar”. Het argument hiervoor? Een aankoopmakelaar is – volgens makelaars - een betrouwbaardere partij dan een consument die je nog niet kent. Een bod van een aankoopmakelaar is realistisch, het bod van een consument kan dat niet zijn.

Voorsprong op informatie – hoe kan dat?
Als huizenkoper zonder aankoopmakelaar kun je terecht op websites als Funda.nl of Jaap.nl. Daar vind je het ‘actuele’ aanbod. Helemaal actueel is het niet, de ‘nieuwe’ informatie op deze websites is vaak al 1 tot 3 dagen bekend bij de makelaars. Dit komt omdat alle bij de NVM-aangesloten makelaars werken met een database: alle te verkopen huizen staan hierin. Alle NVM-makelaars hebben toegang tot dit systeem en kunnen zo direct zien of er een interessant huis te koop komt. Zij hebben op die manier in zekere zin een monopolie op informatie.

'Voorsprong op informatie is niet wenselijk'
Volgens hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen is dat niet wenselijk. Hij stelt dat informatie over het huidige huizenaanbod voor iedereen tegelijkertijd toegankelijk zou moeten zijn. Nu betaal je een aankoopmakelaar namelijk niet voor zijn expertise, maar voor zijn informatie. En dat is niet in het belang van de koper.

Reactie NVM
Roeland Kimman, woordvoerder van de NVM, is het daar niet mee eens. “De markt is ontzettend transparant. Huizen staan op Funda waar iedereen ze kan zien. De consument heeft kans genoeg”. De NVM erkent dat de consument in een ingewikkelde positie verkeert zonder aankoopmakelaar, maar stelt dat dat marktwerking is. “Als je een duurdere advocaat in de hand neemt, heb je ook een voorsprong op de andere partij”, aldus Kimman. Als laagdrempelig alternatief voor de aankoopmakelaar, adviseert de NVM om zelf alle makelaarskantoren te bellen. “Dan ben je in een keer op de hoogte”.

Hoogleraar Brounen vindt dat te kort door de bocht. “We hebben geïnvesteerd in internet. Dus het zou heel raar zijn om terug te gaan naar de straat en in etalages te kijken en te bellen. Volgens mij zijn daar veel slimmere en modernere oplossingen voor”.

Hoe komt de markt zo oververhit?
Waarom is de vraag-aanbod verhouding in steden als Amsterdam, Utrecht en Groningen zo scheef? Woningmarkt analist Maartje Martens stelt dat dit komt door de opkomst van de particuliere belegger. Doordat de spaarrente op dit moment erg laag is, levert spaargeld niets meer op. Mensen met geld investeren dit liever in stenen. “Huizen zijn beleggingsobjecten geworden, dat geldt vooral voor huizen die goed te verhuren zijn. Zoals in Amsterdam, Utrecht en Groningen”.

Behalve mensen die een huis kopen om er zelf in te wonen, is er dus een partij met een ander belang bijgekomen. Die nieuwe groep – particuliere beleggers – is volgens Martens een belangrijke veroorzaker van de prijsopdrijving. “Particuliere beleggers drijven de prijzen op, omdat ze kunnen financieren met eigen geld. Als koopstarter heb je dan echt het nakijken”.

Denk goed na voor je koopt
Martens waarschuwt de consument voor de gevolgen van de lage hypotheekrente. “Wanneer de hypotheekrente straks weer omhoog gaat, en het huizenaanbod stijgt door nieuwe woningen, zullen de huizenprijzen gaan dalen. Wanneer je je huis wilt gaan verkopen, is de kans dat dit minder waard is dan waarvoor je het hebt gekocht aannemelijk”.

Wel of geen aankoopmakelaar?
Is het nou wel of niet raadzaam om een aankoopmakelaar in de hand te nemen? Dat is sterk afhankelijk van wat je als koper zoekt. In principe kun je het als consument zelf. Let op dat je een weloverwogen beslissing maakt. Hierbij wat tips:

-       Zorg dat je – voordat je gaat bieden – precies weet wat je maximaal kunt lenen. Zo voorkom je dat je een bod doet dat je niet waar kunt maken. In het heetst van de strijd kan het soms verleidelijk zijn mee te gaan in de hoge biedingen. Wanneer je weet wat je maximaal uit kunt geven, kun je jezelf makkelijker in de hand houden.
-       Kijk niet alleen op Funda.nl of Jaap.nl, maar ook op sociale media. Hier worden ook huizen aangeboden. Ook vind je veel aanbod op websites van woningbouwcorporaties. Een compleet overzicht van het aanbod van woningbouwcorporaties is te vinden op www.blokster.nl .
-       Kijk wat andere woningen in de buurt doen op de markt. In het Kadaster kun je zien voor hoeveel andere huizen in de buurt zijn verkocht (www.kadaster.nl).
-       Zorg dat je biedt in de buurt van de WOZ-waarde, anders kom je in de problemen met de financiering. Wat de WOZ-waarde van een woning is, kun je opvragen bij de gemeente of via het Kadaster. 
-       Koop met een standaard koopcontract, dan kom je achteraf niet voor verassingen te staan.

Wanneer je niet veel verstand hebt van huizen en huizenprijzen, kan het verstandig zijn om iemand met expertise mee te nemen. Dat kan een aankoopmakelaar zijn, maar ook een aannemer, kritische vriend of familielid. Mocht je voor een aankoopmakelaar willen gaan, let dan op de volgende dingen:

-       Elk makelaarskantoor hanteert andere prijzen. Hoewel veel kantoren een courtage rekenen, zijn er ook kantoren die een vast bedrag hanteren. Ga op zoek naar de meest voordelige makelaar voor jou.
-       Je kunt een aankoopmakelaar nemen voor het hele proces (van het zoeken tot de koop), maar je kunt ook deeldiensten aankopen. Bijvoorbeeld alleen voor de onderhandelingen. Dit scheelt kosten.
-       Zoek naar iemand met wie je een goede klik hebt, en die goed begrijpt wat jouw zoekwensen zijn. Zo voorkom je dat je steeds op bezichtigingen staat van huizen die niets voor jou zijn.
-       Neem een makelaar die is aangesloten bij de branchevereniging van makelaars: NVM.