Heeft een aankoopmakelaar nut als je een huis zoekt?

Je kunt zelf rondkijken op huizensite Funda om een huis te vinden. Maar je kunt ook een aankoopmakelaar in de arm nemen. Wat doet zo iemand eigenlijk? Hoe vind je eentje die geschikt is? En met welke kosten kun je te maken krijgen? We leggen de vragen voor aan mensen uit de praktijk.

Heeft een aankoopmakelaar nut? Dat vraagt menig  huizenkoper zich af. "Het ligt heel erg aan de zelfstandigheid van de huizenzoeker", zegt Roelof Vos. Hij is makelaar bij Thoma Post Makelaars,  dat in een groot deel van Oost-Nederland en Amsterdam actief is. De hulp inroepen van een aankoopmakelaar moet je zeker overwegen, is zijn advies. "Al was het alleen al om te weten hoeveel je te veel betaalt", voegt hij er zonder ironie aan toe. 

Juist bij het aspect van (over)bieden komt de aankoopmakelaar van pas, vindt Vos. “Want die kan met zijn praktijkervaring een huis taxeren. Als de makelaar tegen jou zegt: het huis is vijf ton waard en jij biedt zes? Dan weet je dat je een ton te veel betaalt. Het bedrag dat je overbiedt, kun je duiden voor de klant."

Bij deze lezing sluit Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH), belangenbehartiger van eigenwoningbezitters, zich aan. Een goede aankoopmakelaar moet je juist voor fouten bij het bieden behoeden, vindt hij. Is een huis getaxeerd op vijf ton, maar betaal jij zes ? Dan is het eigenlijk lucht dat je koopt. In theorie kan de woning dat wel waard worden, maar op het moment van koop is dat niet zo. De bijkomende maandlasten vanwege een hogere hypotheek komen óók om de hoek kijken: hoeveel ben je daaraan kwijt bij zo’n hoog bod?"

Een goede aankoopmakelaar kan zijn dienst bewijzen door onheil te voorkomen. "Want die moet in jouw belang werken”, vindt de woordvoerder van Vereniging Eigen Huis.

Die verantwoordelijke rol ziet Henny van Leeuwen van Rijnstaete Makelaardij uit het Zuid-Hollandse Zoeterwoude ook voor zichzelf weggelegd. “In mijn rol als aankoopmakelaar kijk ik objectief naar de kwaliteit van een woning. Dus zonder de emotie die een koper vaak wel heeft. Dan heb je het over de bouwtechnische aspecten, isolatie, duurzaamheid, riolering. Vervolgens kijk je: wat is dat pand in redelijkheid nou eigenlijk waard?”

Schort er het nodige aan de woning, dan zorgt de aankoopmakelaar er volgens Van Leeuwen voor dat je geen kat in de zak koopt: “Als er veel bouwtechnische gebreken zijn, behoed je iemand voor een miskoop.”

Ervaring is volgens Van Leeuwen een pluspunt als je een aankoopmakelaar zoekt. Zelf zit hij al bijna 35 jaar in het vak. Het helpt bijvoorbeeld bij het uitbrengen van een bod op een huis. Voor veel mensen die een huis kopen is dat onbekend terrein. "Bied niet in ronde bedragen", luidt zijn gratis advies. "Als je gevraagd wordt om een uiterste bod te doen, bied dan een bedrag als 451.275 euro. Als die 275 euro nou nét het bedrag is dat het verschil maakt, dan zorgt dat ervoor dat het dubbeltje jouw kant op valt..."

Naast de vraagprijs en het bieden, heb je ook de voorwaarden waaronder je een huis koopt. Ook daarin ziet makelaar Van Leeuwen een belangrijke rol van de aankoopmakelaar. "Je leest vaak dat iemand die zonder ontbindende voorwaarden een streepje voor heeft bij de verkoop." De koop is immers sneller rond.

“De aankoopmakelaar weet of dat wijs is om te doen door vooraf een inschatting te maken van de financiële positie van de cliënt. Je probeert de verkopend makelaar duidelijk te maken dat die niks heeft aan een koper die een schitterend bod doet, maar dat eigenlijk niet kan betalen. Dan is dan een probleem voor de koper, maar óók voor de verkoper." 

"Een huizenzoeker kan heel veel zelf”, vindt de Gelderse makelaar Vos. Maar het kost je wel tijd om alles rond de koop van een woning uit te pluizen. "In veel gevallen adviseer ik om een aankoopmakelaar mee te nemen. Al was het alleen maar om jou werk uit handen te nemen. Als het gaat om zaken als  hoe zit het met het bestemmingsplan of privaatrechtelijke bepalingen. In het buitengebied in Gelderland heb je te maken met beschermde Natura 2000-gebieden." Als toekomstig eigenaar van een huis en grond zijn dat zaken waarmee je maken kunt krijgen. "Dan heb je baat bij de kennis van een aankoopmakelaar", vindt Vos.

De meeste mensen starten hun zoektocht op de huizensite Funda, ook wel gekscherend 'de etalage van verkochte woningen' genoemd, aldus Hans André de la Porte. “Wat daar op staat, is vaak al onder voorbehoud verkocht of is onder bieding.”

Juist daarom kan een aankoopmakelaar van pas komen, vindt de VEH-woordvoerder. “Een makelaar beslist of en wanneer die een huis op Funda zet. Het kan zo zijn dat hij of zij met een klant afspreekt om eerst in zijn eigen netwerk te kijken of er interesse is.” Op die manier kun je dus als woningzoekende via de aankoopmakelaar weet krijgen van een koopwoning vóórdat er op Funda mee is geadverteerd.

Makelaar Vos beaamt dat niet alle huizen op Funda te koop worden aangeboden. "Sommige mensen willen absoluut geen open huizen-toestand met dertig of veertig kijkers over de vloer", legt hij uit. ‘Als er een koper is die mij een bieding wil doen, dan ga ik erop in’, krijgt Vos dan van een klant te horen. "We hadden recent nog een huis dat aan één geïnteresseerde is verkocht zonder dat het op Funda heeft gestaan." Dat wordt ook wel 'stille verkoop' genoemd. Een aankoopmakelaar is daarvan op de hoogte en bewijst dan zijn nut, aldus Vos.

In de makelaarswereld is een hoop mis, bleek uit een zwartboek dat vorig jaar door Vereniging Eigen Huis is gepubliceerd. Vele honderden klachten van huizenzoekers zijn erin opgenomen. Het werd samengesteld nadat er een meldpunt 'oneerlijke biedingspraktijken' was geopend. Met minister Hugo de Jonge (Wonen) en de makelaarsbranche is een convenant getekend voor betere voorlichting en voorwaarden voor aan- en verkoopmakelaars.

Klachten over aankoopmakelaars gaan onder andere over de rol die zij spelen, vertelt VEH-woordvoerder André de la Porte. “Je kunt namelijk geen resultaatverplichting met ze aangaan, maar slechts een inspanningsverplichting. Mensen verwachten meer dan wordt waargemaakt.”

Ook over de manier waarop het bieden verloopt, deden mensen hun beklag bij VEH. “Kopers doen een bod dat mondeling wordt geaccepteerd. De aankoopmakelaar belt op en zegt: ‘Gefeliciteerd, het huis is van u.’ Bij die mensen wordt een fles wijn of champagne ontkurkt. Als zij de volgende dag naar het makelaarskantoor komen om de papieren te ondertekenen, krijgen ze te horen: sorry, er is een hoger bod binnengekomen.”

Dat zoiets kan, komt doordat een mondeling akkoord niet rechtsgeldig is bij de verkoop van een huis, legt André de la Porte uit. “Bij de koop geldt het schriftelijkheidsvereiste; de koper en verkoper moeten allebei tekenen.” Hij ziet hier een belangrijke rol voor de aankoopmakelaar. “Die moet er namens jou voor zorgen dat er zo snel mogelijk handtekeningen op papier komen, zodat de koop echt rond is. Ook moet hij of zij transparant zijn over het biedingsproces.”

Over de kosten van de werkzaamheden van de aankoopmakelaar maak je vooraf afspraken. "Meestal is dat een courtage, rond de één procent van de koopsom", aldus André la Porte . “Of je betaalt voor een 'deeldienst'. Je doet bijvoorbeeld zelf het zoekwerk. Een aankoopmakelaar schakel je vervolgens in voor de bezichtiging van het huis en het onderhandelen over de prijs.” Voor die specifieke taak brengt de makelaar dan de afgesproken kosten in rekening.

Een aankoopmakelaar kan je ook wijzen op bijkomende kosten voor bijvoorbeeld renovatie of isolatie. "Je loopt nu leeg op de energiekosten in een huis met slechte isolatie en een energielabel E of F. Tenzij je een financieel plan vooraf hebt gemaakt met je aankoopmakelaar waarin je meeneemt dat je een jaren zestig huis wilt isoleren en terugbrengen naar label A of B.”

Een makelaar werkt meestal regionaal of lokaal. Steek tijd in het vinden van een geschikt iemand, adviseert de woordvoerder van Eigen Huis. “Je gaat een ontzettend belangrijke aankoop doen. Dat gaat verder dan de opdracht: zoek maar een huis voor mij.”

“Wil je naar een andere regio verhuizen waar je niemand kent? Dan moet je tijd investeren in het zoeken van een aankoopmakelaar”, raadt André de la Porte aan. “Verhuis je van de Randstad naar bijvoorbeeld Gelderland, dan zul je daar met een aantal makelaars moeten praten. Problemen voorkom je  door je goed voor te bereiden op een zoektocht. Dat kost wel tijd.”

Maak vervolgens afspraken: vertel wat je budget is en wat je wensen zijn. Spreek ook af hoe je op de hoogte wordt gehouden. “Als je op anderhalf uur rijden woont, kun je vragen of de makelaar eerst gaat kijken en foto's maakt." Heb je het idee dat de aankoopmakelaar zich vervolgens te weinig inspant, meld dat dan ook, adviseert André de la Porte.

En vraag om eerlijk te zijn over je kansen op een huis, raadt hij tot slot aan. Is het haalbaar wat je zoekt? “Dat weten aankoopmakelaars heel goed, want het is hun dagelijks werk.” 

Heb jij een vraag over je het kopen van een huis? Stel deze dan op Kassa's Vraag & Beantwoord! Heb je zelf kennis over een bepaald onderwerp? Help anderen op weg en beantwoord vragen op ons forum. 

Meepraten over dit onderwerp? Dan kan hieronder!