Eeuwigdurende erfpacht vloek voor Drents dorp

Emmer-Compascuum, vlak bij de Duitse grens, is in de greep van een rijke dame uit het Gooi. Op bijna 300 woningen en percelen in dit dorp zit een eeuwigdurende erfpachtregeling, de zogenaamde twintigste penning. Koop je een huis waar deze penning op zit? Dan moet er 5% boven op de koopsom aan deze mevrouw afgedragen worden. Het is een voorwaarde uit de 19e-eeuwse erfpachtacte, die nog steeds geldt. Het is een vloek voor het Drentse dorp.

De twintigste penning in Emmer-Compascuum is een speciale regel voor erfpacht. Erfpacht betekent dat iemand het recht heeft om grond van een ander te gebruiken, terwijl de eigenaar van de grond de ‘bloot eigenaar’ blijft. Bij de twintigste penning moet, naast een lage jaarlijkse symbolische lage erfpachtcanon, de nieuwe gebruiker van de erfpacht 5% van de waarde van de grond betalen aan de eigenaar als hij het recht overneemt. Deze regel blijft in stand als de erfpacht overgaat naar iemand anders.

Er is sprake van particuliere erfpacht als de erfpacht niet is uitgegeven door een overheid. Deze erfpacht is dus een voorwaarde voor het gebruik van de grond. En op die voorwaarde staat een prijs.

Voorzitter van Dorpsbelangen Emmer-Compascuum, Gerard Gustin, wil dan ook niets liever dat deze twintigste penning afgeschaft wordt. “In de jaren tachtig van de vorige eeuw kocht ik een oude schuur en een simpel woninkje ernaast. De schuur en het woninkje stelden niet veel voor, dus heb ik het ook afgebroken en er een nieuw woon-winkelpand opgezet.”

Het pand is in de jaren daarna minstens tien keer zoveel geld waard geworden. Als Gustin het pand wil verkopen, gaat er 5% van de koopsom naar de ‘bloot eigenaar’ mevrouw Ilonka Kröner, afkomstig uit het Gooi. “Dus ik bouw, ik maak het mooi en zij ontvangt geld”, zegt Gustin hierover.

Nog steeds hebben de mensen in het dorp last van die twintigste penning. Huizen zijn moeilijker verkoopbaar omdat banken niet zomaar een financiering op een huis met een twintigste penning geven. Het huis van Thea Wolters heeft daardoor twee jaar te koop gestaan. “Er was een heel jong stel, die vonden dit een heel mooi huis. Maar ja, die twintigste penning, die deed hen de das om.”

Bij aankoop van het huis van 200.000 euro zouden ze 10.000 euro extra hebben moeten betalen. Dat geld hadden ze niet. “Wij zeggen altijd: die familie Kröner wordt slapend rijk. Iedere keer als er een huis verkocht wordt, krijgen zij er zoveel geld voor”, verklaart Wolters.

Ook de gemeente heeft te maken met de twintigste penning. Raadslid Arno de Vries van de PvdA Emmen benadrukt dat op veel percelen in het dorp deze erfpachtregel van toepassing is. Dit maakt het voor de gemeente moeilijk om nieuwe plannen voor de ruimtelijke ordening te ontwikkelen. "Als je veranderingen aanbrengt in die grond, moet je ook in contact komen met de bloot eigenaar over wat je gaat doen. De gemeente houdt daar rekening mee tijdens de planvorming, en dat beperkt in wat je echt wilt doen. We moeten echt bevrijd worden van het juk dat erfpacht en de twintigste penning heet", zegt raadslid De Vries.

Toenmalig minister Hugo de Jonge van Binnenlandse Zaken heeft op 24 juni 2024 antwoord gegeven op vragen van Tweede Kamerleden Jan Paternotte en Joost Sneller van D66. De Jonge benadrukte dat het gaat om een kwestie tussen particuliere grondbezitters en particuliere erfpachters. “Er ligt, in dergelijke concrete gevallen van strikt civielrechtelijke aard, geen taak voor de Rijksoverheid om juridisch advies te geven. Ik wijs er overigens op dat in het nabijgelegen Emmer-Erfscheidenveen in 1993 een financiële regeling tot stand is gekomen tussen de erfpachters en de bloot eigenaar(s) van 700 percelen, waardoor de erfpachters sinds 2006 volledig eigenaar zijn. Zo nodig kunnen de betrokkenen afzonderlijk of collectief gebruik maken van rechtsbijstand.”

Mark van Weeren is als advocaat gespecialiseerd in erfpacht en is auteur van het boek ‘50 vragen over erfpacht’. “De minister kan niet ingrijpen in dit contract want het gaat hier om een privaatrechtelijke zaak. Het zijn de grondbezitters die dit vroeger geïntroduceerd hebben en door vererving blijft het er gewoon op zitten. Maar de minister gaat totaal voorbij aan consumentenbescherming, zoals geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Daar staat in dat mensen beschermd worden tegen oneerlijke en of misleidende handelspraktijken en tegen onredelijke algemene voorwaarden. Dat wordt niet benoemd”, aldus Van Weeren.

Hij voegt eraan toe: “Deze twintigste penning is kennelijk alleen maar om geld te verdienen als iemand bijvoorbeeld overlijdt - hoe onredelijk is dat - of als je het erfpachtrecht verkoopt. Dus waarom zou een eigenaar daaraan mogen verdienen als hijzelf niets geïnvesteerd heeft? Als de erfpachters het er niet mee eens zijn, dan kunnen ze proberen de grondeigenaar te overtuigen de voorwaarden te wijzigen. En als ze dat niet doen, dan kun je naar de rechter. Die kan dan naar het contract en de foute clausules kijken.”

De twintigste penning is een uniek voorbeeld, maar particuliere erfpacht komt ook op andere plekken in Nederland voor. Het gaat dan bijvoorbeeld om particuliere eigenaren, kerkgenootschapen of stichtingen met bezit van oude adellijke families, maar je ziet het ook bij stichtingen die landschappen beheren.

Advocaat Van Weeren: “Deze particuliere erfpacht heeft een slechte naam gekregen omdat de voorwaarden vaak onredelijk zijn. Daardoor hebben banken rond 2012 aangegeven: dit gaan we niet zomaar financieren want dit is veel te riskant.”

“Erfpachters zitten dan ook vaak met een contract dat niet financierbaar is en willen dan een nieuw contract met nieuwe erfpachtvoorwaarden. Dan moet ik dat vervolgens onderhandelen met zo'n eigenaar. Dat zijn pittige gevechten.”

Erfpachtspecialist Van Weeren vindt particuliere erfpacht een gevaarlijk financieel product. “Dit zou onder toezicht van de ACM moeten staan. Mensen hebben soms geen idee waar ze in gestapt zijn”.

"Het enige wat nog kan is dat je deze vorm van erfpacht afschaft en dat er in de wet komt te staan dat particuliere erfpacht verboden is. Of dat er een standaard erfpachtcontract in de wet wordt voorgeschreven, net als bij pacht van agrarische grond”, verklaart Van Weeren. “Dan kun je een overgangsperiode regelen en dan komt iets anders voor terug: gewoon eigendom. Maar dat gaat waarschijnlijk niet gebeuren omdat de overheid in Nederland ook zelf vrij groot in erfpacht zit.”

“De rechtelijke macht komt erfpachters wel iets meer tegemoet. Maar eigenlijk is er gewoon te weinig rechtsbescherming voor erfpachters”, vindt Van Weeren. “Want iedereen moet nu individueel naar een rechter stappen. Het kabinet zou moeten optreden en met betere wetgeving moeten komen omdat erfpachters nu aan hun lot worden overgelaten.”