Draagt de coronacrisis bij aan segregatie op de woningmarkt?

Op de huizenprijzen zijn het gemiddelde inkomen en de rente van grote invloed, volgens Paul de Vries, woningmarktexpert bij Het Kadaster. De rente is op dit moment historisch laag en het gemiddelde inkomen is niet afgenomen. Ook is de vraag naar woningen hoger dan het aanbod, mede door de aanwezigheid van vele particuliere investeerders. Bovendien hebben doorstromers vaak overwaarde op hun huidige woning. Dit alles zorgt ervoor dat de huizenprijzen zo hoog kunnen blijven.

Dat er zoveel particuliere investeerders op de woningmarkt aanwezig zijn, is niet gek, stelt De Vries. “Op de woningmarkt is het voor investeerders het makkelijkst om rendement te halen.” Dit heeft te maken met de opbrengst van een huis bij doorverkoop en met huurinkomsten. Daarom noemt Barend Wind, universitair docent sociale planologie aan de Rijksuniversiteit Groningen, de koopwoningmarkt een ‘winstmachine’ voor investeerders.

Zowel Wind als De Vries stellen dat de overheid de aanwezigheid van investeerders in de woningmarkt voorheen flink heeft gestimuleerd en dat de consequenties hiervan nu goed zichtbaar zijn.

Volgens De Vries, die al vijf jaar verantwoordelijk is voor data-onderzoek naar de woningmarkt bij Het Kadaster, zag je aan het begin van de coronacrisis een kleine dip in het vertrouwen in de woningmarkt. Hierdoor was de verwachting op dat moment dat de huizenprijzen zouden dalen. Dit gebeurde echter niet, doordat het vertrouwen zich vrij snel weer herstelde. Daardoor zijn mensen blijven zoeken naar woningen.

Dat het vertrouwen zich vrij snel herstelde, is volgens De Vries kenmerkend voor een pandemie. “Mensen blijven vooruitkijken. Ze denken: ‘dat gaat wel over’ en ‘het ergste hebben we gehad’. Herstel hoort bij een pandemie.” De woningmarktexpert van het Kadaster noemt daardoor het huidige effect van de coronacrisis op de huizenmarkt klein. Wel denkt De Vries dat mensen door de coronacrisis meer zijn gaan nadenken over het huis waarin ze wonen. “Mensen denken: ‘Is dit wel het huis waar ik wil zijn? Want ik ben nu zoveel thuis’.”

Docent Barend Wind zegt dat we het effect van de coronacrisis op de woningmarkt nog moeten gaan zien. “De woningmarkt verandert niet van de ene op de andere dag. Huishoudens met een laag of instabiel inkomen konden voor de crisis ook al geen huis kopen. De problemen op de woningmarkt waren er al, maar manifesteren zich nu nog duidelijker.” Zo worden kwetsbare buurten nog kwetsbaarder.

“Het inkomen van mensen is van grote invloed op de woningmarkt”, stelt De Vries. Zolang het gemiddelde inkomen hoog blijft, kunnen ook de huur- en huizenprijzen hoog blijven. Mensen kunnen het dan immers betalen. In coronatijd hebben ook een hoop mensen te maken met financiële onzekerheid, door bijvoorbeeld het verliezen van hun baan, het (tijdelijk) moeten sluiten van de deuren of beëindiging van zogeheten ‘flexcontracten’. Desondanks bleef het gemiddelde inkomen in Nederland in deze periode gelijk.

Hierdoor zijn de huizenprijzen niet gaan dalen, maar is er wel een groep mensen voor wie de kans op een huis voorlopig kleiner is geworden vanwege de financiële onzekerheid. “Mensen met een flexcontract of een eigen bedrijf die een hypotheek willen afsluiten missen een jaar omzet. De hypotheekverstrekker zegt dan: ‘Wie zegt dat je financiën gaan herstellen?’. Hierdoor wordt de toegang tot de koopwoningmarkt de komende jaren lastiger voor deze groepen”, aldus De Vries. “Er was al een woningmarktprobleem, en daar bovenop is het inkomensprobleem versterkt”, stelt docent Wind hierover.

De lange termijneffecten van de coronapandemie moeten we volgens Wind van de Rijksuniversiteit Groningen nog gaan zien. Hij verwacht, net als De Vries, dat de zwaarste klappen zullen vallen bij jongeren, zelfstandigen en anderen met een instabiel inkomen die noodgedwongen in de vrije sector wonen, die net te weinig verdienen om een woning te kopen en net te veel om aanspraak te kunnen doen op sociale huur.

“De groepen die nu in de problemen komen, hebben meestal geen koopwoning. Die konden ze voor de coronacrisis ook al niet bemachtigen”, vult de docent aan. Zij leggen nu veelal goudgeld neer voor een huurwoning in de vrije sector. “Soms zijn ze wel een derde tot de helft van hun inkomen kwijt”. Volgens Wind spreekt UN Habitat van ‘woonarmoede’ als mensen meer dan een derde van hun inkomen moeten inleggen aan huur.

Velen van hen kunnen zodoende niet sparen, en dus blijft de afstand tot een starterswoning in het koopsegment groot. En hier zie je volgens Wind twee zijden van dezelfde medaille. “De hypotheek van 1400 euro per maand krijgen de meeste starters niet, maar die huur van 1400 euro betalen ze wel, want daar zijn weinig regels over.”

Hoe erg de situatie voor hen wordt, is volgens Wind afhankelijk van hoelang de groep loonsteun blijft ontvangen en hoe snel de economie weer aantrekt na de crisis. Als de steun wegvalt, dan worden voor sommigen de huren echt te hoog.

Volgens docent Wind zie je op het sociale vlak van wonen duidelijk de gevolgen van de coronacrisis, vooral in kwetsbare wijken. “Juist in deze wijken wonen veel mensen me een flexcontract, die door corona hun baan verliezen. Die hebben vaak al de slechtste woonomstandigheden.” Hier neemt de overlast toe in coronatijd, want er wonen vaak veel mensen op een klein oppervlakte bij elkaar, waar heel veel mensen nu geen werk hebben. De is ‘veerkracht’ eruit. Het gevolg: kwetsbare buurten worden nog kwetsbaarder. Burgemeesters uit verschillende steden waarschuwen hier ook voor, stelt Wind, waaronder de burgemeester van Arnhem.

Zowel De Vries als Wind stellen dat de overheid verantwoordelijkheid heeft voor de betaalbaarheid van woningen. Verder heeft de overheid de situatie zelf zo tot stand laten komen met beleid en het stimuleren van particuliere investeringen. “Een woning is een primaire levensbehoefte en de overheid heeft een zorgplicht”, stelt docent sociale planologie Wind. Volgens hem kan de segregatie* op de woningmarkt dan ook alleen met beleid opgelost worden.

Volgens Wind zijn er drie oplossingen voor de problemen op de woningmarkt, waarbij ook leefbaarheid en het tegengaan van segregatie worden meegenomen. Allereerst stelt hij dat huurprijzen gereguleerd moeten worden, ook in de vrije sector, aan de hand van het puntensysteem. Dat puntensysteem geldt nu alleen voor sociale huurwoningen. Door invoering hiervan op de vrije sector neemt de betaalbaarheid voor de huurder toe en de winst van de investeerder af. “Een bijeffect is dat huurwoningen minder interessant worden voor investeerders, waardoor zij minder zullen concurreren met koop-starters”, aldus Wind.

Daarnaast moet de overheid met een visie komen op de ruimtelijke ontwikkeling van ons land, waardoor er gemengde, leefbare en duurzame buurten gebouwd kunnen worden, stelt Wind. Verder moet de inkomensongelijkheid teruggedrongen worden, anders kunnen de lange middeninkomens een koopwoning wel op hun buik schrijven.

Om het woningtekort op te lossen moeten er onder andere veel huizen worden gebouwd. Volgens ingenieursbureau Arcadis is bouwen een stuk duurder geworden in Nederland, onder andere door de coronacrisis, strengere milieueisen en een tekort aan geschikte locaties. Zo remt het coronavirus de productie en vormen de klimaateisen een flinke kostenpost.