Alleenstaande starter op de woningmarkt moet een jaarsalaris meenemen voor koopwoning

Als alleenstaande starter is het steeds moeilijker om aan een koophuis te komen. Niet alleen is er weinig aanbod, ook de prijzen van woningen blijven stijgen. De gemiddelde starter moet een modaal jaarsalaris (€38.000) meenemen bij de aankoop van een eerste woning. En dat maakt de positie van starters op de woningmarkt steeds slechter.

Dit blijkt uit onderzoek van vergelijkingssite Independer. Zij hebben een zogenaamde 'Eigengeldkaart' uitgebracht, waarop zichtbaar is hoeveel eigen geld een starter per gemeente moet meenemen. Een alleenstaande starter met een modaal inkomen (€38.000 per jaar) moet gemiddelde datzelfde bedrag inbrengen om aan een koopwoning van 60m2 te komen.

En dat is het dubbele ten opzichte van drie jaar geleden. Ook het aantal gemeenten waar je als starter kans zonder eigen geld maakt is flink gedaald. Waar je in 2019 nog in 250 gemeenten een goede positie had, is dat nu nog maar het geval in 160 gemeenten.

En dat probleem speelt niet alleen in de Randstad. Zo moeten starters in Breda en Den Bosch meer dan 80.000 euro eigen geld meenemen, en in Nijmegen zo'n 40.000 euro.

Uit dezelfde enquête bleek dat 8 op de 10 starters (78%) twijfelt of ze überhaupt ooit nog een huis kunnen kopen. "Dat is een ontzettend somber beeld", zegt Marga Lankreijer-Kos van Independer. "Maar het is zeker terecht als je kijkt naar de bedragen die ze bij elkaar moeten sparen om een woning te kunnen kopen."

Eventuele extra kosten door overbieden zijn in de kaart niet meegenomen, ook al is overbieden in de praktijk al lang en breed de norm. Op driekwart van de woningen wordt overboden, met gemiddeld zo’n 8% van de vraagprijs. Bij een huis van twee ton gaat dat om een bedrag van 16.000 euro.

"Wij zien dagelijks voorbijkomen dat er met tienduizenden euro’s overboden wordt. En dat stukje overbieden moet je natuurlijk ook als eigen geld meenemen", stelt Marga Lankreijer-Kos.

Overbieden is namelijk niet geheel zonder risico. De waarde van je woning wordt vastgesteld door een taxateur. En dat bedrag is de maximale hypotheek die je voor de woning kan krijgen. Alles wat daarboven zit, moet je dus uit eigen zak betalen.

Lankreijer-Kos: "In de helft van de gemeenten moet je dus al fors eigen geld inleggen, maar je moet daarnaast óók een stukje reserveren voor dat overbieden. Dan ben je bijna dubbel gedupeerd als starter."

Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft, komen de hoge huizenprijzen door de lage hypotheekrente. Door de lage rentestanden kun je meer geld lenen, maar omdat er niet voldoende woningen zijn, is er veel concurrentie en worden de prijzen opgedreven.

En dit zorgt voor een tweedeling tussen huizenbezitters – wiens woning gemiddeld zo'n 6000 euro per maand in waarde stijgt – en starters, die de alsmaar stijgende prijzen steeds moeilijker kunnen ophoesten.

Nu is de hypotheekrente langzaam weer aan het stijgen. Dat klinkt mooi, want dan zouden de huizenprijzen ook dalen. Maar volgens de hoogleraar hebben starters daar niet veel aan. Als de rente stijgt, kun je immers ook minder hypotheek krijgen. De huizenprijzen zijn dan dus lager, maar je kunt ook een minder dure woning krijgen.

Om starters tegemoet te komen, zijn er tal van initiatieven om ze meer te laten lenen. Zo heb je startershypotheken, waarmee je een extra bedrag op je hypotheek kunt krijgen. Of een zogenaamde duurhuurhypotheek, waarbij huurders in de vrije sector hun hoge huurbedrag op den duur mogen lenen om de hypotheeklasten te voldoen.

Boelhouwer vraagt zich echter af of dit goede oplossingen zijn. Hiermee drijf je de prijzen namelijk nóg verder op. Starters kunnen hierdoor aan de hoge prijzen voldoen, waardoor er geen halt wordt toegebracht aan de stijgingen. 

De uiteindelijke oplossing zit hem volgens de hoogleraar op de eerste plaats in het bouwen van nieuwe woningen. Daarnaast pleit hij ervoor dat de verschillen tussen starters en huizenbezitters minder groot moeten worden.

Dit kan bijvoorbeeld door belasting te heffen op de overwaarde bij de verkoop van een woning. Door dit geld te steken in de ondersteuning van starters is de cirkel rond. Dit kan de verhoudingen op de woningmarkt enigszins rechttrekken.