Voorkom een huizencrash, gebruik een rekenrente voor de maximale hypotheek

Een hypotheek inclusief aflossing is vrijwel altijd goedkoper dan wat een vergelijkbaar huis in de vrije sector aan huur kost. Dus als het maar even kan zullen mensen een zo hoog mogelijke hypotheek nemen om hun woonlasten te verlagen. Daarom heeft de ontwikkeling van de huizenprijzen een sterke relatie met de ontwikkeling van de maximale hypotheek die mensen kunnen afsluiten.

Die maximale hypotheek is in de afgelopen jaren steeds hoger geworden. Enerzijds doordat we steeds meer zijn gaan verdienen en omdat bijvoorbeeld het tweede inkomen steeds meer mag worden meegeteld. Maar het grootste effect komt van de lage hypotheekrente. Die is in de laatste 10 jaar gezakt van zo’n 5% naar 1,5%. Dat maakt de huizenmarkt nu extreem gevoelig voor een eventuele rentestijging. Want die zal meer negatief effect hebben dan menigeen denkt, zeker als de hypotheekrenteaftrek verder wordt beperkt. Laten we daarom niet langer de werkelijke rente gebruiken om de maximale hypotheek uit te rekenen, maar een rekenrente. Dat kan een hoop schelen als de rente ooit weer gaat stijgen.

Er zitten gekkere effecten aan het huidige gebruik van de werkelijke rente bij het vaststellen van de maximale hypotheek. Wilt u een lineaire aflossing, omdat u dan in totaal minder betaalt, dan kunt u minder lenen. Wilt u de rente langer vastleggen en dus een hogere rente, dan kunt u minder lenen. Wilt u meer boetevrij kunnen aflossen per jaar en dus een hogere rente, dan kunt u minder lenen.

Hier is geen sprake van bescherming van de consument tegen overkreditering. Hier is sprake van het dwingen van de consument naar steeds risicovollere leningen. Pech als de rente over 10 jaar gestegen is en zij gedwongen waren de rente 10 jaar vast te zetten in plaats van 30 jaar.

Het komt zo: een vast percentage van wat u verdient mag gebruikt worden voor uw hypotheek. Dat geeft in essentie een vast bedrag per maand dat u volgens de overheid maximaal mag besteden aan uw hypotheek. Dat mag u besteden aan de netto rente plus de aflossing, waardoor uw maximale hypotheek ontstaat, de leenruimte.

Gaat u aflossingsvrij lenen, dan krijgt u over dat deel geen hypotheekrenteaftrek. U mag dan ongeveer 80.000 euro lenen voor elke 100 euro/maand (bij de huidige 1,5% rente voor 10 jaar vast). Starters moeten hun hele hypotheek in 30 jaar aflossen in ruil voor 40% hypotheekrenteaftrek in 2022, dus hun maximale leenbedrag wordt bij een annuïteit ongeveer 34.000 euro, bij elke 100 euro/maand. Niet gek dat sommigen bij deze lage rente afzien van de hypotheekrenteaftrek om meer dan twee keer zoveel te kunnen lenen voor het deel dat ze niet aflossen. Dit mag tot maximaal 50% van de hypotheek. Dat komt gemiddeld neer op ongeveer 57.000 euro voor elke 100 euro/maand.

Iemand die vóór 2013 al een hypotheek had kan het aflossingsvrije deel gewoon doorzetten zolang het bij een nieuwe hypotheek niet meer dan 50% is. Het extra geleende bedrag valt onder dezelfde nieuwe regels met verplichte aflossing, net als het eventuele deel boven de 50%. Deze doorstromer kan dus voor de eerste helft ongeveer 133.000 euro lenen voor iedere 100 euro/maand, dat maakt dan gemiddeld ongeveer 83.500 euro. Op zichzelf een vreemd verschil tussen generaties.

Degenen die al een huis hebben kunnen hun eigen voordeligere hypotheekvoorwaarden doorzetten met behoud van hypotheekrenteaftrek. Toen die regels bedacht werden was de marktrente ongeveer 5% voor diezelfde 10 jaar vast. Toen waren de maximale bedragen niet ongeveer 34.000 euro, 57.000 euro en 83.500 euro, maar respectievelijk ongeveer 26.000 euro, 25.000 euro en 32.000 euro maximaal lenen voor iedere 100 euro/maand. Dus de helft of alles aflossen gaf toen een minder groot verschil tussen de generaties, terwijl het nu behoorlijk substantieel is. Met hypotheekrenteaftrek kan een starter nu ongeveer 34.000 euro lenen en een doorstromer ongeveer 83.500 euro voor iedere 100 euro/maand.

Maar waar iedereen vervolgens last van heeft is dat de huizenprijzen nu erg gevoelig zijn voor de rentestand. Vanaf dit punt kan de rente alleen maar omhoog. Nog niet zo lang geleden vonden we 5% rente heel normaal. Als we weer teruggaan naar 5% marktrente dan mag iedereen dus nog maar bijna een derde tot driekwart van de huidige hypotheek lenen. Dat is 23% tot 62% minder dan nu.

Je hoeft geen econoom te zijn om te voorspellen dat de huizenprijzen dan drastisch dalen en er weer veel hypotheken onderwater komen. Bij een lichte stijging met 1 procentpunt (van 1,5% naar 2,5%) gaat het al om respectievelijk ongeveer 31.500 euro, 39.500 euro en 54.000 euro maximaal lenen voor iedere 100 euro/maand. Dat is ook een beperking van 7% tot 36%. Ook een lichte stijging van de marktrente kan dus al merkbaar zijn in de huizenprijzen.

Het geheel afschaffen van de hypotheekrenteaftrek drukt de bedragen bij 1 procentpunt gestegen rente naar respectievelijk ongeveer 25.000 euro, 36.500 euro en 36.500 euro maximaal lenen voor iedere 100 euro/maand. Maar die eerste is dan natuurlijk onzin, want waarom zou je dan meer dan 50% standaard aflossen? De werkelijkheid zal zijn, hoe minder hypotheekrenteaftrek, hoe meer mensen kiezen voor 50% aflossingsvrij zeker bij een lage rente. Dan kunnen ze namelijk wel het huis kopen, met weer stijgende prijzen tot gevolg.

Diegene die na zijn pensioen ook in het huis wil blijven wonen kan beter ook aflossen, maar hoeft dat bij het aangaan van de hypotheek niet vast te leggen. En zonder huurplafond en beperking van beleggers gaan de huren mee met de koopprijzen en betalen ze waarschijnlijk nog steeds meer aan huur dan aan koop, dus kunnen ze ook bij stijgende prijzen beter kopen. Zie ook mijn eerdere artikel.

Deze vreemde effecten kunnen opgelost worden door de berekening van de maximale hypotheek te doen met een rekenrente los van de werkelijke rente, los van de werkelijke aflossing, los van de rentevaste periode en los van de werkelijke hypotheekrenteaftrek. Voer die rekenrente langzaam op als je wilt dat de huizenprijzen langzaam dalen of stabiel blijven.

Begin bijvoorbeeld met een rekenrente van 0,5% met een fictieve annuïtaire aflossing in 30 jaar en geen hypotheekrenteaftrek. Dan wordt de maximale lening ongeveer 33.500 euro voor iedere 100 euro/maand, dus vergelijkbaar met de starter nu. Laat de mensen vervolgens zelf beslissen of ze zonder consequenties op hun maximale lening bijvoorbeeld standaard alles, of tot 50% willen aflossen en of ze de rente lang willen vastzetten of kort. Daarmee kunnen de mensen met een oudere hypotheek niet meer stiekem meer lenen voor een nieuw huis dan de starters en wordt het huidige verschil tussen generaties dus beperkt tot hun opgebouwde overwaarde.

Het grootste voordeel is dan dat eventueel verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek dan nog maar een beperkt effect heeft op de huizenprijzen, net als de eventuele verhoging van de marktrente. Beiden zullen wel een verschil geven in de maandlasten van de koper, maar niet langer op hun vermogen om te lenen en daarmee de huizenprijzen te beïnvloeden. Dan wordt het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek en het compenseren van dit effect een pure vraag wie het geld nodig heeft, de koper, de huurder of allebei. Dus misschien alleen een voordeel voor degene met het laagste inkomen en te hoge woonlasten? Zo doen we dat immers ook bij de huurtoeslag.

Dus breng de woningmarkt verder in balans door alle kopers voor hun maximale hypotheek dezelfde rekenrente te geven!