Voer strengere regels in voor beleggers die huizen opkopen

Dat er iets mis is op de woningmarkt zal iedereen duidelijk zijn, maar de sleutel vinden en die vervolgens gebruiken blijkt moeilijk. Deze markt is in de loop de jaren door de overheid gereguleerd aan de kant van de kopers en de sociale huurders, maar gedereguleerd aan de kant van de beleggers en de huurders in de vrije markt. Juist dat zorgt er voor dat steeds meer woningen in handen komen van die beleggers en dat steeds meer wenskopers meer geld kwijt zijn aan hun huur dan dat een hypotheek ze had gekost. En dit is niet zozeer de schuld van die belegger, maar van het systeem dat de overheid heeft gecreëerd. De overheid wil de kopers namelijk beschermen tegen een onverantwoord hoge hypotheek, maar niet tegen een onverantwoord hoge huur. Daarmee geeft de overheid beleggers de kans om hoger te bieden, want die kunnen zonder dat zij vergelijkbare beperkingen kennen op het krijgen van een hypotheek, makkelijk een hoger bod doen. Dit met meer dan de variabele kosten als huur, plus de opbrengsten van de gestegen huizenprijzen in het vooruitzicht. Dat is teruggerekend een gemiddeld nettorendement van 18,6% per jaar.

De inrichting van de woningmarkt heeft er dus voor gezorgd dat de beschikbare aflossing van de starters wordt gebruikt voor extra rente-inkomsten voor de bank, extra rendement voor beleggers en extra overdrachtsbelasting. De betreffende huurders zien er niets van terug. Diezelfde huurders mogen als starters geen extreem bod doen op hetzelfde huis, want dan moeten we ze tegen zichzelf beschermen. Ondanks dat dat na 40 jaar een afgelost huis geeft. Huurders met dezelfde kosten hebben na 40 jaar niets. De huurders worden juist geconfronteerd met de hoger wordende huizenprijzen en huurprijzen, waardoor hun probleem om een huis te kopen of huren potentieel steeds groter wordt. Al met al een bescherming die slecht uitpakt voor diegenen die geen huis weten te bezitten.

Het meer laten lenen is niet de oplossing, want dat drijft alleen de prijs verder op. Dat is alleen in het voordeel van de huidige bezitters van woningen. Nieuwe kopers moeten hierdoor alleen extra veel rente en aflossing gaan betalen voor hetzelfde huis dat zij door de gestegen prijzen nu nog slechter kunnen bemachtigen. De kopers die een huis verkopen hebben namelijk nu nog meer eigen vermogen om over te bieden. Om het probleem op te lossen wordt nu gefocust op bijbouwen en een zelfbewoningsplicht. Op zichzelf een vooruitgang, dus vooral doen. Maar de achterliggende ongelijkheid wordt daar niet mee aangepakt. Meer aanbod zorgt voor meer vraag en dat gaat in principe naar de mensen die het meeste kunnen betalen: de beleggers. Die gaan vervolgens de huizen opkopen die niet onder de zelfbewoningsplicht vallen.

De ongelijkheid ontstaat door het gebrek aan regels die wij aan beleggers opleggen. De bank geeft een hypotheek, mits zij voldoende eigen vermogen er in stoppen om het risico weg te nemen. Dus een lening voor ongeveer 75% van de waarde omdat het pand minder waard wordt met huurders erin. Een belegger kan na 13 jaar van de opbrengsten en verhoging van zijn 1e hypotheek een 2e pand kopen met hypotheek. Na 20 jaar kunnen de twee panden verkocht worden. Ten opzichte van het geïnvesteerde vermogen is maar 1,7% vermogensrendementsheffing en 2,3% overdrachtsbelasting per jaar betaald. Dat zorgt voor een teruggerekend gemiddeld nettorendement van 18,6% per jaar op de investering. Niet slecht verdiend als verantwoorde kleine belegger!

Normale kopers krijgen alleen een hypotheek als deze in een bepaalde verhouding staat tot hun inkomsten, waarbij zij verplicht moeten aflossen. Beleggers krijgen een hypotheek mits deze betaald kan worden van de inkomsten uit de verhuur van het pand en hoeven daarbij niet af te lossen. Er wordt alleen een maximum aangehouden van 75 tot 80%. Als de beleggers dus aannemelijk kunnen maken dat zij huurders kunnen vinden dan krijgen zij 75% van de waarde geleend zonder dat zij echt inkomen hoeven te hebben. Zij moeten alleen die andere 25% en de transactiekosten kunnen ophoesten. Hier worden de kopers dus tegen zichzelf beschermd en krijgen de beleggers vrij spel. Wie er wel of geen hypotheek mag krijgen volgens de regels is dus zwaar in het voordeel van de beleggers.

Voor beleggers regels stellen voor het verkrijgen van een maximale lening voor de aankoop van een huurwoning verkleint dit verschil. Door huurinkomsten voor maximaal 50% te laten meetellen voor beleggers en maximaal 50% aan hypotheek aan te laten gaan moeten deze beleggers ineens 2x zoveel meenemen voor de aanschaf. Ze kunnen dan dus effectief maar de helft van het aantal woningen kopen. Het gemiddelde nettorendement zakt dan terug naar 8,2% bij het aanhouden van 1 woning.

Met deze maatregelen wordt de regulering van de woningmarkt in balans gebracht. Niet alleen de kopers worden beperkt in wat zij mogen lenen om de eigen woning aan te schaffen, maar ook de beleggers worden dat. Beiden kunnen immers de prijzen opdrijven als ze onbeperkt mogen lenen. Één van beide beperken zorgt er voor dat de ander als enige de prijs kan opdrijven en dus effectief alles kan opkopen. De beleggers zijn op zichzelf al de sterkere partij omdat deze voor het inkomen uit mogen gaan van inkomen dat hun huurders opbrengen en dus niet door hunzelf gegenereerd wordt. Het is daarom niet meer dan logisch om de beleggers meer te beperken dan de starters.

Dit alles reguleert alleen de spelers die op de markt toetreden of extra beleggingspanden willen aanschaffen. Het helpt niet de huidige huurders waarvoor nu geen koopwoning beschikbaar is. Om hen te helpen zou een simpele oplossing toegevoegd kunnen worden. Geef (bestaande) huurders het recht om hun huurhuis over te kopen voor de marktwaarde, mits zij hiervoor een hypotheek kunnen krijgen. Iemand in een sociale huurwoning heeft hier niets aan, want die zou in principe niet in staat moeten zijn de hypotheek te betalen. Maar iemand die gedwongen huurt betaalt in werkelijkheid de kosten van de hypotheek al, maar dan als huur. Of in veel gevallen waar deze niet anders kon zelfs meer huur dan de werkelijk hypotheekkosten. Als deze het recht hebben om hun huurhuis te kopen van de beleggers dan zijn zij ineens ook starters geworden, want ze kunnen zich de hypotheek veroorloven.

Het enige echte nadeel dat de beleggers dan hebben is dat zij een zak geld hebben en opnieuw op zoek moeten naar een investering. Mocht deze koop onvoldoende dekking geven om de overdrachtsbelasting terug te verdienen dan zou de staat deze terug moeten storten. Voor de staat komt dit neer op het met terugwerkende kracht zijn van een koop door starters i.p.v. een beleggers. De beleggers moeten dan wel van zijn hypotheek af kunnen zonder boeterente. Dit zou geen probleem moeten zijn voor de banken, want de hypotheekrente voor een beleggers is substantieel hoger dan die voor een particulier, dus blijkbaar is een dergelijk risico al afgeprijsd. En gemiddeld genomen komt er gewoon weer een hogere hypotheek bij een bank bij.

Dus breng de woningmarkt in balans door koper en belegger op een gelijke manier te reguleren!