Van planmatig onderhoud in VvE’s naar financieel calamiteitenbeheer

Veel Nederlandse VvE’s denken financieel gezond te zijn, terwijl hun reservefondsen in werkelijkheid onvoldoende blijken zodra groot onderhoud moet worden uitgevoerd. Volgens de Vereniging Eigen Huis en het consumentenprogramma Radar is in 2026 ongeveer 20 procent van de VvE’s financieel ongezond.

Onderzoek van Matrixian liet in 2023 al zien dat dit percentage vermoedelijk veel hoger ligt, omdat toen al ongeveer de helft van de VvE’s niet voldeed aan de wettelijke spaarnormen.

Sindsdien zijn onderhouds-, materiaal- en loonkosten verder hard gestegen. De kans is groot dat inmiddels meer dan de helft van de VvE’s onvoldoende reserves heeft wanneer die worden getoetst aan actuele marktprijzen.

Een MJOP is iets anders dan een MJOB
In de praktijk worden de begrippen MJOP en MJOB vaak door elkaar gebruikt, terwijl ze fundamenteel van elkaar verschillen.

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is in essentie een technisch document. Het beschrijft de staat van het gebouw, welk onderhoud waarschijnlijk nodig is en binnen welke termijn dat onderhoud moet plaatsvinden. Het MJOP is daarmee vooral een instrument voor technisch beheer en conditiemeting.

Een meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) gaat een stap verder. Daarin worden de onderhoudswerkzaamheden uit het MJOP financieel vertaald naar concrete bedragen, reserveringen, kasstromen en toekomstige financieringsbehoeften. Het MJOB raakt daarmee direct aan financieel beleid, solvabiliteit en risicobeheer van de VvE.

Juist daar ontstaat een belangrijk spanningsveld. Veel VvE’s behandelen een MJOP alsof het automatisch ook een financieel betrouwbare begroting is. Maar technische ramingen zijn geen financiële zekerheden. De opgenomen bedragen zijn vaak gebaseerd op kengetallen, gemiddelde marktprijzen en aannames uit het verleden. Zodra marktprijzen sterk veranderen, ontstaat het risico dat reservefondsen structureel te laag blijken.

Een technisch onderhoudsplan is geen financieel vangnet
Het probleem zit daarom dieper dan achterstallig onderhoud alleen. Veel reservefondsen worden opgebouwd alsof de bedragen uit een MJOP ook economisch gegarandeerde toekomstprijzen zijn. Dat is niet het geval.

Een technisch beheerder kan uitstekend beoordelen wanneer een dak, gevel of lift onderhoud nodig heeft, maar dat betekent niet automatisch dat de financiële onderbouwing van een langjarige onderhoudsbegroting ook economisch realistisch is.

De onderhoudsmarkt veranderde de afgelopen jaren namelijk ingrijpend. Vooral sinds 2024 zijn lonen, materialen, rente en verduurzamingskosten fors duurder geworden. Daardoor sluiten veel oudere onderhoudsbegrotingen financieel niet meer aan op de praktijk. Een project dat enkele jaren geleden nog op 300.000 euro werd geraamd, kan inmiddels richting een half miljoen gaan.

Dat betekent niet dat oudere MJOP’s technisch waardeloos zijn geworden. De conditiemeting van een gebouw kan nog steeds bruikbaar zijn. Maar de financiële aannames onder veel begrotingen zijn in hoog tempo achterhaald geraakt. Daardoor ontstaat een schijn van financiële gezondheid: een VvE kan formeel voldoen aan de wettelijke reserveplicht, terwijl het fonds financieel-economisch ontoereikend blijkt zodra onderhoud daadwerkelijk moet worden aanbesteed.

Lange termijn, korte houdbaarheid
Veel klassieke MJOP’s met looptijden van tien tot dertig jaar bieden daardoor nog maar beperkte financiële voorspelbaarheid. Hoe verder kosten vooruit worden geraamd, hoe groter de onzekerheid.

Een financieel betrouwbaar onderhoudsbeleid vraagt tegenwoordig om regelmatige herijking op basis van actuele marktprijzen, inflatie, rente en economische ontwikkelingen. Financieel beheer wordt daarmee minstens zo belangrijk als technisch beheer. Niet alleen de staat van het gebouw telt nog, maar vooral de vraag of noodzakelijk onderhoud straks überhaupt nog betaalbaar is.

Toenemende kritiek op kwaliteit van VvE-beheer
Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis in 2023 blijkt dat 76 procent van de appartementseigenaren ontevreden is over hun beheerder. De branche kent nog altijd geen wettelijk beschermde beroepstitel of uniforme kwaliteitseisen. Dat voedt de discussie over verdere professionalisering en strengere eisen binnen het VvE-beheer.

Voor appartementseigenaren wordt het VvE-landschap ondertussen steeds ingewikkelder. Juridische regels, verduurzaming, onderhoud en financiering vragen steeds meer specialistische kennis en competente beheerders voor het technisch beheer.

Financiële verantwoordelijkheid vraagt om erkende expertise
Juist omdat een MJOB directe financiële gevolgen heeft voor reservefondsen, bijdragen van eigenaren en toekomstige financieringsrisico’s, groeit de discussie of financiële onderbouwingen niet aan strengere eisen moeten voldoen.

Een technisch adviseur kan de onderhoudsbehoefte vaststellen, maar de financiële haalbaarheid van langjarige reserveringen raakt aan financieel advies en risicobeheer.

Daarom klinkt steeds vaker de oproep dat een MJOB alleen als financieel verantwoord zou mogen gelden wanneer een erkend financieel expert, met een door de overheid erkende financiële achtergrond, de financiële aannames en haalbaarheid expliciet heeft getoetst en beoordeeld.

Goedkeuring van een MJOP en MJOB is en blijft vanzelfsprekend uitsluitend voorbehouden aan de gezamenlijke eigenaren in de VVE. Op basis van een rechtsgeldig genomen meerderheidsbesluit.

Zonder realistischer financieel beheer dreigt voor veel VvE’s een verschuiving van planmatig onderhoud naar financieel calamiteitenbeheer: onderhoud wordt dan pas uitgevoerd wanneer financiële noodzaak of technische schade geen verder uitstel meer toelaat.

Betrouwbare reservefondsen beginnen daarom niet bij optimistische modellen, maar bij economische realiteit.