Steden bouwen vanuit de skybox

In een stad zonder grond is bouwen duur en ingewikkeld. Zonder sturing van de overheid lukt het dan simpelweg niet om betaalbare woningen te realiseren en ambachtelijke bedrijvigheid te behouden. Toch gaat Den Haag het experiment aan om industrieterrein de Binckhorst – bijna het laatste te ontwikkelen stukje gemeentegrond – vrijwel zonder overheidssturing te transformeren tot moderne stadswijk.

Den Haag staat op het punt te besluiten over een vuistdik beslisdocument over het ontwikkelen van het laatste grote industriegebied in Den Haag. 5000 woningen moeten er komen. De bestaande bedrijvigheid mag blijven; maar het gebied moet tegelijkertijd ‘transformeren’ naar een waar Central Innovation District. Het paradoxale: in de 5000 pagina’s beleidsteksten regelt de gemeente vrijwel niets. Het is aan marktpartijen om te komen tot ontwikkelvoorstellen per deelgebied.

Skyboxplanologie Gebruikelijke betrokkenen in de stad – zoals huurdersverenigingen, OV-belangenbehartigers, verenigde ondernemers, maar ook de gemeenteraad, mogen meedenken, maar niet meebeslissen. Wat onder deskundigen al skyboxplanologie wordt genoemd, lijkt hier de standaard te worden. In plaats van een middenweg tussen volledige overheidssturing en volledige markt; het slechtste van beiden. De stad en zelfs de raad zitten op de publieke tribune en kunnen slechts aanmoedigen of boeh roepen.

Den Haag experimenteert met de aanstaande Omgevingswet. Deze wet in aantocht, biedt gemeenten de mogelijkheid een model van sturing te kiezen dat past bij de stad en bij de tijd. Ze moet de rigide bestemmingsplannen vervangen en meer mogelijkheden bieden om te komen tot integrale gebiedsontwikkeling. De vrijheidsgraden in de aanstaande wet zijn groot, maar het Haagse stadsbestuur mist compleet de tijdsgeest.

Stuurknuppel uit handen De plannen voor de Binckhorst werden namelijk bedacht in tijden van crisis en zijn niet op de huidige, nieuwe (booming) marktomstandigheden aangepast. Met als gevolg dat er een open plan ligt dat ontwikkelaars uitdaagt met eigen initiatief te komen, maar waarbij de gemeente de stuurknuppel volledig uit handen geeft. Wat organisch werd ingestoken in een tijd van complete desinteresse van ontwikkelende marktpartijen, dreigt nu een neoliberaal debacle te worden. Waar het recht van de sterkste geldt.

De marktlogica zal een wijk voortbrengen met dure en razendsnel duurder wordende vrije sector huurwoningen, in plaats van betaalbare huur en koop. Het doet de bestaande maakindustrie voor praktisch opgeleiden als sneeuw voor de zon verdwijnen, in ruil voor een eenheidsworst aan hippe startups en scaleups. En brengt een ras dreigende vertrutting van het gebied. Rafelranden worden weggedrukt, het oude karakter van het industriegebied nauwelijks beschermd. Ervoor in de plaats een aangeharkte gebiedsontwikkeling.

Maatschappelijke meerwaarde Nu de vastgoedmarkt is hersteld na jaren van crisis en partijen over elkaar heen buitelen om te ontwikkelen, zou de gemeente Den Haag juist nu moeten sturen. Op de bres staan voor het stadsbelang van betaalbaar wonen en werkgelegenheid, daar waar mensen staan te springen om aan de slag te gaan. Als tegenwicht tegen het rendementsdenken dat de vorige vastgoedcrisis veroorzaakte. Niet de gemeentekas en de marktwaarde voorop, maar de maatschappelijke meerwaarde.

De markt kan niet zonder moraal, zei Adam Smith. Dat er veel te leren zal zijn van het experiment dat Den Haag nu aangaat staat wel vast. Maar om nog eens de hypothese te toetsen of de vrije markt zonder sturing doet waar de stad behoefte aan heeft, daar is geen experiment meer voor nodig. Verantwoordelijk wethouder Revis zou wat vaker met zijn ontwikkelaars op de publieke tribune van ADO moeten gaan zitten in plaats van in de Skybox. De stadsmoraal van werk en betaalbaar wonen voor iedereen centraal dus.

Cc-foto: pilot_micha