Oude appartementen lijken betaalbaar, maar de rekening komt later

Veel appartementen die nu op de markt komen, bevinden zich in naoorlogse complexen uit de periode 1950–1994. Het gaat vaak om voormalige sociale huurwoningen in portiek- en galerijflats van corporaties en beleggers.

Op papier lijken deze woningen aantrekkelijk. De aankoopprijs ligt lager dan bij nieuwbouw of jongere appartementen, de ligging is vaak gunstig en ook de maandelijkse VvE-bijdrage oogt overzichtelijk. Maar dat beeld geeft lang niet altijd het volledige financiële plaatje.

De € 270 gemiddelde maandelijkse VvE-bijdrage zegt minder dan het lijkt

Volgens recente cijfers van de Vereniging Eigen Huis ligt de gemiddelde VvE-bijdrage rond de €270 per maand. In verkoopadvertenties wordt dat bedrag vaak gepresenteerd als bewijs van betaalbare en beheersbare woonlasten.

Maar een gemiddeld bedrag zegt weinig over de financiële gezondheid van een individueel complex. Volgens recent onderzoek van Eigen Huis is 20% van de VvE’s financieel ongezond. Een getal om als koper bij stil te staan. In een deel van deze oudere gebouwen zijn reserves beperkt, onderhoudsplannen verouderd en is onderhoud in het verleden uitgesteld. Daarnaast kunnen risico’s spelen zoals asbest, funderingsproblemen en een beperkte verzekeringsdekking.

Een lage actuele bijdrage geeft daardoor niet altijd een realistisch beeld van de werkelijke kosten op langere termijn.

De onderhoudsrekening verschuift naar kopers

Sinds 2025 worden in Nederland op grote schaal voormalige sociale huurwoningen verkocht door grooteigenaren, woningcorporaties en commerciële beleggers. Daarmee verandert het eigendom, maar niet de technische staat van het gebouw of het onderhoud van het complex.

Groot onderhoud dat nog niet is uitgevoerd of financieel niet volledig is afgedekt, blijft bestaan binnen de VvE. Toekomstige onderhoudslasten verdwijnen dus niet, maar verschuiven naar nieuwe particuliere eigenaren.

Wie instapt in zo’n gebouw koopt niet alleen woonruimte, maar ook deelname aan een collectieve onderhoudsverplichting.

Gemengde VvE’s kennen botsende belangen

In veel van deze complexen is sprake van gemengde VvE’s: eigenaar-bewoners naast corporaties, beleggers of andere grooteigenaren. Daar ontstaan verschillende belangen.

Waar eigenaar-bewoners doorgaans sterk gericht zijn op woonkwaliteit, onderhoud en waardebehoud op lange termijn, spelen bij verhuurders rendement, investeringshorizon en exploitatiebelangen een dominante rol.

Wanneer een belegger/grooteigenaar een substantieel aandeel of doorslaggevende stempositie heeft, kan dat invloed hebben op de timing en prioriteit van onderhoudsbesluiten. In de praktijk kan onderhoud daardoor worden gefaseerd of uitgesteld, waardoor achterstallig onderhoud zich blijft opstapelen.

Oude plannen, nieuwe kosten

Bouw- en onderhoudskosten zijn de afgelopen jaren structureel gestegen door personeelstekorten, hogere materiaalprijzen, energiekosten en verduurzamingsopgaven. Veel meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) sluiten daardoor minder goed aan op de actuele werkelijkheid.

In oudere complexen met beperkte reserves en achterstallig onderhoud kan dat ertoe leiden dat VvE-bijdragen fors moeten stijgen om onderhoud te financieren. In individuele gevallen kunnen maandlasten daardoor aanzienlijk hoger uitvallen dan het huidige gemiddelde van €270. Uitschieters van € 500-€ 750 of hoger zullen in de komende vijf jaar geen uitzondering hoeven te zijn. Zeker niet in financieel ongezonde VvE’s.

De koper ziet maar een deel van het risico

Het probleem zit niet alleen in de kosten, maar ook in transparantie. Kopers baseren hun beslissing vaak op koopprijs, hypotheeklast en de actuele VvE-bijdrage, terwijl cruciale informatie minder zichtbaar is. De stand van het reservefonds, een MJOP tegen actuele prijzen, achterstallig onderhoud en grote investeringen die mogelijk op korte termijn volgen.

Bij oudere woningen worden bovendien regelmatig ouderdoms-, asbest- en niet-zelfbewoningsclausules toegepast. Juridisch toegestaan, maar ze leggen alle risico’s rond ouderdom en de bouwkundige staat, wel expliciet bij de koper.

Betaalbaarheid is meer dan de aankoopprijs

Oude appartementen zijn niet per definitie een probleem. Er zijn genoeg complexen die degelijk zijn onderhouden en financieel gezond functioneren. Maar dan is de prijs en de VvE-bijdrage ook hoger. In een relevant deel van deze oudere voorraad zegt de prijs aan de voorkant steeds minder over de totale kosten aan de achterkant op langere termijn.

Een appartement dat vandaag betaalbaar lijkt, kan morgen gepaard gaan met aanzienlijk hogere collectieve lasten dan vooraf werd verwacht.