‘Niet-zelfbewoningsclausule’ is waarschuwingssignaal voor koper

Wie tegenwoordig een appartement koopt van een vastgoedbelegger krijgt bijna standaard dezelfde zin in de koopakte voorgeschoteld: de verkoper heeft de woning niet zelf bewoond en kan daarom niet instaan voor alle eigenschappen van het appartement.

Deze zogenoemde “niet-zelfbewoningsclausule” lijkt op het eerste gezicht logisch. Natuurlijk weet iemand die nooit zelf in een woning heeft gewoond minder over het dagelijks functioneren ervan. Maar bij het grootschalig uitponden van huurwoningen krijgt die clausule een geheel andere lading. Zij wordt steeds vaker toegepast door verhuurders die juist jarenlang intensief betrokken waren bij het gebouw en de appartementen, het onderhoud, de huurders en de gang van zaken in de VvE.

Professionele verhuurders zijn geen toevallige verkopers
Corporaties, commerciële beleggers en grote verhuurders zijn geen particulieren die onverwacht een woning erven en verkopen. Het zijn professionele organisaties die jarenlang huur hebben geïnd, onderhoud hebben georganiseerd en actief deelnamen aan Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). Daardoor beschikken zij over een informatiepositie en voorsprong waar particuliere kopers niet aan kunnen tippen.

Zij beschikken over alle VvE-informatie zoals VvE-notulen, onderhoudsrapporten, begrotingen en meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s). Ook zijn zij doorgaans goed op de hoogte van technische problemen binnen het complex, zoals achterstallig onderhoud aan daken, gevels, liften, installaties, funderingen, asbest, betonrot of vochtproblemen.

Daarnaast ontvangen verhuurders meldingen van hun huurders over schimmel, tocht, lekkages of geluidsoverlast. Zulke klachten verdwijnen doorgaans niet uit beeld, maar worden geregistreerd bij beheerders of besproken binnen professionele onderhoudsorganisaties.

Bij de grote verhuurder Heimstaden zijn onderhoudsklachten van huurders vorig jaar zelfs onderwerp geweest van Kamervragen.

Huurders ventileren hun klachten bij gemeenten, de huurcommissie en media vanwege de slechte kwaliteit van woningen en het uitblijven van onderhoud. Juist daarom roept het vragen op wanneer professionele verhuurders zich bij verkoop vaak beroepen op het feit dat zij de woning nooit zelf hebben bewoond om zo beschermd te zijn tegen mogelijke verborgen gebreken.

De invloed van groot-eigenaren binnen VvE’s
In veel appartementengebouwen hebben grote verhuurders een dominante positie binnen de VvE. Wie tientallen appartementen bezit, beschikt over aanzienlijke stemmacht. Daardoor kunnen beleggers grote invloed uitoefenen op onderhoudsbesluiten, de hoogte van reserveringen en de vraag welk onderhoud wel of niet wordt uitgevoerd. Vaak met steun van particuliere eigenaren die belang hebben bij een lage maandelijkse VvE-bijdrage. Dat maakt het gebruik van de niet-zelfbewoningsclausule bij het uitponden zo opmerkelijk.

Dezelfde partij die jarenlang betrokken was bij onderhoudsbesluiten en toegang had tot uitgebreide informatie over het gebouw, beroept zich bij verkoop op beperkte kennis van de woning. Juridisch is dat toegestaan maar maatschappelijk roept het in de huidige woningcrisis vragen op.

Signaal om verder te kijken dan het appartement zelf
In de huidige woningmarkt staan kopers onder grote druk. Bezichtigingen volgen elkaar snel op en veel mensen zijn vooral bang om naast een woning te grijpen. Daardoor worden VvE-documenten regelmatig slechts vluchtig bekeken of vertrouwen kopers volledig op een ingeschakelde aankoopmakelaar.

Juist bij uitgeponde appartementen zou daarom niet alleen naar de woning zelf moeten worden gekeken, maar vooral naar de staat en historie van de woning en het gebouw. Kopers doen er verstandig aan te onderzoeken hoe lang een belegger eigenaar is geweest, welke onderhoudsproblemen al langere tijd binnen het complex spelen en hoe gezond de financiële positie van de VvE daadwerkelijk is. Een recent opgeknapte keuken of moderne badkamer zegt immers weinig wanneer een appartementencomplex tegelijkertijd kampt met structureel achterstallig onderhoud en hoge toekomstige kosten.

Verkoopclausules zijn niet betekenisloos
Naast de niet-zelfbewoningsclausule bevatten koopovereenkomsten van uitgeponde woningen vaak ook een ouderdoms- en asbestclausule. Zulke bepalingen zijn juridisch gebruikelijk, maar vormen tegelijkertijd een belangrijk signaal voor kopers dat rekening moet worden gehouden met extra onderhouds- en herstelkosten.

Voor kopers van voormalige huurwoningen is daarom voorzichtigheid en extra alertheid geboden. Verkoopclausules maken duidelijk dat bepaalde risico’s nadrukkelijk bij de koper komen te liggen. Alleen kijken naar de aankoopprijs is dan onvoldoende. Het is verstandig daarnaast rekening te houden met mogelijke toekomstige onderhoudslasten, onverwachte bijdragen binnen de VvE en de noodzaak om een financiële buffer achter de hand te houden voor onvoorziene kosten.

Wie een ogenschijnlijk betaalbaar appartement in een verouderd wooncomplex koopt zonder voldoende financiële ruimte voor toekomstige onderhoudskosten, loopt het risico later alsnog geconfronteerd te worden met aanzienlijke uitgaven.

Het is verstandig om als koper bij een te sluiten koopovereenkomst met voornoemde verkoopclausules een Nederlands gezegde goed in het achterhoofd te houden: goedkoop is duurkoop.