Huizenjacht op drijfzand: kopers draaien op voor een verzwegen funderingscrisis

Jarenlang werd de Nederlandse woningmarkt verkocht als een succesverhaal. Stijgende prijzen, biedingen boven de vraagprijs, woningen die binnen dagen van eigenaar wisselden. Maar onder dat verhaal lag een realiteit die structureel werd genegeerd: honderdduizenden woningen staan op een fundering die langzaam wegrot, verzakt of simpelweg tekortschiet. En nu die werkelijkheid niet langer te ontkennen valt, wordt de rekening, zoals zo vaak, bij de koper neergelegd.

Nieuwe regels, oude problemen
Sinds kort moeten taxateurs expliciet iets zeggen over het funderingsrisico van een woning. Wat volgt is een duidelijke kwalificatie: van veilig tot potentieel problematisch. In het laatste geval kan financiering ineens onmogelijk blijken, omdat de woning zelf technisch een risico vormt. Dat is een systeemfout die jarenlang buiten beeld is gehouden. Zoals ook wordt beschreven in het artikel “Paniek om funderingsrisico”, begint de impact van deze nieuwe werkelijkheid nu pas echt door te dringen in de praktijk.

Informatie komt te laat
Het wrange is dat deze informatie pas op tafel komt nadat een koper zich al heeft vastgelegd. In een markt waar bieden zonder voorbehoud eerder regel dan uitzondering was, betekent dat één ding: mensen nemen enorme financiële risico’s zonder dat ze daar volledig zicht op hebben. En als het misgaat, is het verhaal voorspelbaar. De koper had “beter onderzoek moeten doen”.

Een ongelijk speelveld
Maar hoe realistisch is dat? Hoeveel kopers hebben de kennis, tijd en middelen om diepgravend funderingsonderzoek te laten uitvoeren voordat ze überhaupt een kans maken op een woning? Het huidige systeem beloont nog steeds snelheid en lef. Wie als koper eerst wil weten welke risico’s aan de koop verbonden zijn en zijn onderzoekplicht wil nakomen, staat vaak al buitenspel voordat het onderzoek afgerond is.

Stilte van verkopers en makelaars
Ondertussen blijven verkopers en makelaars opvallend stil. Natuurlijk, er is een mededelingsplicht. Maar funderingsproblemen zijn bij uitstek iets wat je alleen met specialistisch onderzoek kunt vaststellen. Dat maakt het gemakkelijk om verantwoordelijkheid af te schuiven. Zolang er niets “zeker” is, hoeft er niets gemeld te worden. Zo blijft een potentieel probleem netjes onder de radar, tot het moment dat de koper al getekend heeft.

Banken verschuiven het risico
En dan zijn er de banken. Sommige geldverstrekkers weigeren inmiddels hypotheken bij verhoogde funderingsrisico’s. Het effect is dat de risico’s niet worden opgelost, alleen doorgeschoven. Woningen met problemen worden moeilijker verkoopbaar, prijzen komen onder druk te staan en kopers die al hebben geboden, blijven achter met onzekerheid.

Waar blijft de regie?
Wat hier ontbreekt, is politieke regie. Als funderingsproblemen zo wijdverspreid zijn en alle signalen wijzen daarop, waarom is er dan geen verplichting om deze informatie vooraf beschikbaar te maken? Waarom mogen woningen nog steeds op de markt komen zonder duidelijkheid over de staat van de fundering en mogelijk andere verborgen gebreken terwijl diezelfde informatie later doorslaggevend kan zijn voor de financiering?

De logische oplossing die uitblijft
De oplossing ligt voor de hand, maar botst met gevestigde belangen. Verplicht verkopers om vóór verkoop inzicht te geven in funderingsrisico’s. Maak een funderingscheck net zo vanzelfsprekend als een energielabel. Zorg dat kopers weten waar ze aan beginnen, voordat ze zich financieel vastleggen. Dat zal de markt vertragen, maar misschien is dat precies wat nodig is in een systeem dat jarenlang snelheid boven zorgvuldigheid heeft gesteld.

Koper moet financieringsvoorbehoud maken tot funderingscheck verplicht is
Het advies aan kopers is om bij twijfel over funderingsrisico’s altijd een financieringsvoorbehoud te maken. Vertragen, onderzoeken en voorwaarden stellen getuigen van gezond verstand in een markt die dat lange tijd door schaarste in de woningmarkt, heeft afgestraft. Maar in 2026, met de kennis en wetenschap van funderingsproblematiek vanwege klimaatveranderingen, volstrekt geen overbodige luxe meer.

Een fundament dat ook boven de grond scheurt
De Nederlandse woningmarkt heeft niet alleen een funderingsprobleem onder huizen, maar ook onder haar eigen spelregels. Zolang die niet worden herzien, blijft de kans op een miskoop door een (naïeve) koper geen uitzondering. Maar een ingebakken risico.