Het nieuwe wonen: opkopen en cashen

Huizen opkopen in de grote stad om er rijk van te worden. Slapend rijk. Het neemt hand over hand toe in Den Haag. Een zeer zorgelijke ontwikkeling. Met de groeiende rendementen van investeerders verdwijnt de kans op een betaalbaar koop- of huurhuis voor de meeste inwoners als sneeuw voor de zon. En het was al zo moeilijk als je een modaal inkomen hebt.

Nood Het kan de beste overkomen. Onlangs sprak ik een docent. Ze woonde samen met partner en kinderen in het Belgisch Park in Den Haag. Een van de betere buurten in de stad. Na een scheiding moest ze halsoverkop op zoek naar een nieuwe woning. Liefst in de buurt van het oude huis, in verband met de kinderen. 1200 euro voor een hokje. Eigenaar: een buitenlandse investeerder. Geen andere opties in de nabije omgeving. Nood breekt wet, dus ze zit een jaar vast aan deze kamer met onredelijke huur.

Een ander voorbeeld. Een prachtig nieuw wooncomplex in het Haagse Laakkwartier, tegen station Holland Spoor aan. Fijn centraal. ‘Betaalbare koopwoningen voor starters’, zo prijst de projectontwikkelaar aan op de gelikte website. “Twee stoere gebouwen met 43 koopappartementen van 40m2, twee geweldige dakterrassen waar je kunt chillen met je medebewoners en 14 parkeerplaatsen op maaiveld.” Op de eerste vve-vergadering lopen de trotse kopers mannen in grijze pakken tegen het lijf. De meeste appartementen blijken opgekocht door investeerders. De huur: 850 – 1100 euro per maand. Juist. Voor 40 m2.

Verloedering Het kopen van woningen om ze vervolgens door te verhuren. Ouders die een huis voor een kind kopen, tot daaraan toe. Maar grote investeerders die hele straten of complexen proberen op te kopen om er slapend rijk van te worden, is een buitengewoon giftige ontwikkeling voor de woningmarkt in de grote steden. Uit onderzoek blijkt: het drijft de prijs op en zet de leefbaarheid onder grote druk. De schaarse koopwoningen worden doorverhuurd, liefst in onzelfstandige wooneenheden. En met minder zicht op wie de bewoners zijn, steeds meer wisselingen van bewoners, neemt de betrokkenheid met de buurt af. Kwetsbare huurders, wanhopig op zoek naar iets betaalbaars zijn slachtoffer, verloedering en misstanden nemen toe.

In Den Haag neemt buy to let inmiddels immense vormen aan. De koop van panden door investeerders stijgt in de Hofstad het snelst van de G4 en het zal niet lang meer duren of Den Haag heeft de twijfelachtige eer Amsterdam op dit vlak voorbij te streven. 1 op de 5 Haagse woningen gaat inmiddels naar een investeerder. Dit lijkt het topje van de ijsberg want in de cijfers zitten nog niet de investeerders met meer dan 50 woningen in bezit. Een kwart van de woningaankopen gaat inmiddels zonder hypotheek.

Niet gereguleerd Briefjes in de bus van investeerders die woningen willen opkopen. Premies voor mensen die agressieve beleggers zonder binding met de stad tippen over vrijkomende woningen van rond de 3 ton. Die renderen goed. Nieuwbouwprojecten met betaalbare koopwoningen die volledig blijken opgekocht door investeerders die hoofdprijzen vragen voor kleine hokjes. Of erger nog, agressieve praktijken om huurders uit panden te krijgen, situaties van illegale kamerverhuur tegen woekerprijzen. Het voorland van een woningmarkt die met de dag speculatiever wordt en die niet gereguleerd wordt.

Er is nog bijzonder weinig onderzoek gedaan naar het fenomeen buy to let. Toch moeten de stoplichten op rood staan, als we deze ernstige signalen in ogenschouw nemen. Met name wijken waar de leefbaarheid al onder druk staat en veel in particulier bezit is, vallen ten prooi aan agressieve beleggers en hongerige investeerders. Bewoners zien de leefbaarheid en het prijspeil snel veranderen. En niet ten goede.

Bewoners boven beleggers Gemeenten kunnen het nodige doen om de woningmarkt toegankelijk te houden voor huurders, kopers, die niet primair rendement willen halen, maar vooral fatsoenlijk willen wonen. De stad Den Haag kan nog veel meer doen: via zelfbewoningsplicht en kettingbeding (gedurende bepaalde tijd niet mogen doorverkopen) bijvoorbeeld kan voorkomen worden dat betaalbare koopwoningen voor de neus van starters en modale inkomensgroepen worden weggekaapt. Via verhuurvergunningen kunnen verhuurders aan regels worden gebonden over prijsstelling en goed verhuurderschap. Het splitsingsbeleid moet aansluiten op de leefbaarheid in de wijk en de handhaving op malafide praktijken fiks worden uitgebreid.

Maar de rijksoverheid zal toch echt moeten meewerken. De woningmarkt is geen markt waarbij de vrager aan het roer zit. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waar het grote geld wint, als je niet ingrijpt. Met als bijproduct: steeds verder groeiende verschillen tussen zij die (groot)bezitter zijn en zij die er niet meer tussen komen. Vele starters en mensen met 1 of twee keer modaal kunnen een koopwoning of middeldure huurwoning op hun buik schrijven. Gezinnen op zoek naar een betaalbaar huis met een tuintje komen er in het geheel niet tussen. De nood is aan de man; er is woningnood.

Malafide eigenaren Het rijk moet regie pakken. De vrije markt faalt. Hard ingrijpen dus. Via een verhoogde overdrachtsbelasting bijvoorbeeld (zwaarder belasten grootbezitters van woningen) en veel meer regelgeving voor fatsoenlijk verhuurderschap kunnen kaf en koren van verhuurders worden gescheiden. Via prijsregulering in het middeldure huursegment en veel steviger bevoegdheden voor gemeenten om verhuurmogelijkheden te beperken van malafide eigenaren.

Wie de mond vol heeft van het belang van middeldure huur en betaalbare koop, moet er ook voor zorgen dat die voorraad betaalbaar blijft en niet slechts een melkkoe is. In de stad Den Haag komt voorzichtig iets op gang, in het ‘andere Den Haag’ is het oorverdovend stil.