Eigenaren van appartementen zijn financieel de klos als asbest nog aanwezig is in wooncomplex
Door de veranderende regelgeving voor huurwoningen is het verdienmodel van verhuur voor (buitenlandse) investeerders niet meer rendabel. Om die reden worden in 2024 massaal oudere voormalige sociale huurwoningen te koop aangeboden. Veel van deze thans op de markt aangeboden appartementen zijn gebouwd in een periode dat asbest nog gewoon was toegestaan. Door grootschalige aankoop van deze voormalige sociale woningen door investeerders vallen deze appartementen onder het beheer van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Waar alle individuele eigenaren automatisch lid van zijn.
Veel van deze VvE’s kampen met achterstallig onderhoud en verduurzaming, welke een groot beslag leggen op het reservefonds van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Asbestsanering wordt daarbij veelal vergeten. Een verzuim dat voor die VvE’s met een beetje pech financieel bijzonder nadelig kan uitpakken. Bijvoorbeeld wanneer onverhoopt bij brand of ontploffing asbest vrijkomt in het leefmilieu en het complex.
Alle opruimingskosten die de gemeente moet maken claimen zij dan bij de betrokken VVE en eigenaren. Die kosten kunnen extreem hoog zijn. Ook de kosten voor het schoonmaken van het gebouw zelf komen dan voor rekening van de VVE en getroffen eigenaren. Een inboedelverzekering van een eigenaar dekt deze kosten niet. Evenmin de kosten van het tijdelijk elders moeten verblijven.
Alleen wanneer de VvE’s een milieuschadeverzekering met asbestdekking hebben kunnen afsluiten is dergelijke schade gedekt. Alleen zijn dergelijke verzekeringen bij de aanwezigheid van asbest altijd tijdelijke polissen. Om de VvE’s een beperkte tijd te geven zelf op eigen kosten een asbestsanering uit te doen voeren. Grote VvE’s kunnen zelfs geen tijdelijke milieuschadeverzekering afsluiten omdat de risico’s daarbij door verzekeraars als te hoog worden ingeschat.
De kosten van asbestsanering zijn vaak torenhoog en feitelijk nauwelijks op te vangen door het verplichte reservefonds van VvE’s. Voor potentiële kopers van te koop staande appartementen is de kans met voornoemd niet opgelost asbestprobleem dan ook groot, dat die kopers een kat in de zak kopen. Want verkopers en makelaars volstaan vaak met de summiere informatie dat de VVE actief is, een reservefonds heeft en dat een opstalverzekering door de VVE is afgesloten. Informatie die niks zegt over de feitelijke onderhoudssituatie en het aanwezige asbest in het wooncomplex. Inclusief de kosten van sanering.
Nu grootschalig dit soort, met een zwaar en ernstig asbestprobleem belaste, appartementen door investeerders ter verkoop worden aangeboden tegen hoge prijzen in het onderste segment van de markt, is waakzaamheid en terughoudendheid van potentiële belangstellende kopers geen overbodige luxe. Zeker als er openlijk wordt gesproken over ouderdoms-en asbestclausules in het verkoopcontract. Alleen inzage van het laatste MJOP van de VVE kan duidelijkheid verschaffen over de kans dat daadwerkelijk een kat in de zak wordt gekocht.
Waakzaamheid mag ook verwacht worden van hypotheekverstrekkers die hypothecaire leningen hebben gefinancierd in met asbest belaste gebouwen. Hun zekerheidsobject moet vanzelfsprekend door de appartementseigenaar altijd goed verzekerd zijn en blijven. Maar zekerheid daarover is er niet zolang de asbest niet is gesaneerd.
Beheerders van dit soort VvE’s doen er verstandig aan om bestuurders van VvE’s te adviseren om asbestinventarisatierapporten te laten maken. Met als volgende stap een offerte te vragen bij een gecertificeerd asbestsaneringsbedrijf voor de saneringskosten. Om die vervolgens als VVE op het MJOP te plaatsen.
De gevolgen van het verkopen door investeerders van veel voormalige sociale huurwoningen in het onderste segment van de onroerend goed markt zorgen ervoor dat de oude eigenaren en toekomstige nieuwe eigenaren, zolang het asbestprobleem niet is opgelost, met de gebakken peren achterblijven.
Huidige eigenaren hebben juridisch alleen het exclusieve gebruikersrecht van een deel van het wooncomplex, hun privé-gedeelte. Voor alle gemeenschappelijke zaken bepaalt de VVE alles. De invloed van iedere particuliere appartementseigenaar op de besluitvorming in de VVE is nagenoeg nihil. Ook in zaken die met financiële en sociale veiligheid en risico’s in een wooncomplex te maken hebben. Asbestsanering kan niet afgedwongen worden als de meerderheid tegen een sanering is.
Stemrecht wordt bepaald op basis van de hoeveelheid appartementen die men heeft gekocht. Investeerders hebben dus vaak doorslaggevende stemmacht in VvE’s. Die staan met een aangekondigd vertrek uit Nederland vermoedelijk niet te springen om dit kostbare en hardnekkige asbestprobleem nog snel te willen regelen.
De achterblijvende eigenaren kunnen het probleem ontkennen, negeren en de kop in het zand steken. Dat zal aan de onveilige en uiterst ongewenste situatie voor alle eigenaren niets veranderen. De financiële gevolgen van het ontbreken van dekking, als onverhoopt bij brand asbest vrijkomt, veranderen niet als sanering op eigen kosten uitblijft.
Achterblijvende eigenaren doen zolang het asbest niet is gesaneerd onbedoeld mee aan een soort kansspel. Hoe groot is de kans dat er door brand of ontploffing niet-gedekte asbestschade door alle eigenaren voor eigen rekening moeten worden genomen. Met als mogelijk uiterste financiële consequentie dat de VvE onverhoopt failliet kan gaan en wellicht ook één of meerdere eigenaren.
Dat is helaas bij pech geen ondenkbare uitkomst. Zolang asbest in voornoemde VvE’s niet is gesaneerd. Voor toekomstige kopers geldt dan ook nadrukkelijk het gezegde: bezint eer ge begint.