De wooncrisis verschuift naar de onderhoudsmarkt

Uit recent onderzoek van het FD blijkt dat woningcorporaties hun onderhoudskosten sinds 2018 met ongeveer 60 procent hebben zien stijgen. Een verouderende woningvoorraad, complexere installaties, verduurzamingsopgaven en een krappe aannemersmarkt drijven de kosten voor hen steeds verder op.

Jarenlang was Nederlands vastgoed voor investeerders en beleggers een relatief voorspelbare kasstroommachine. Woningen werden aangekocht, verhuurd en leverden maandelijkse huurinkomsten op. Aangevuld met waardestijgingen op de lange termijn.

Dat verhuurmodel is de afgelopen jaren echter steeds verder onder druk komen te staan. Huurregulering, fiscale veranderingen en toenemende politieke aandacht voor betaalbaarheid van huurwoningen hebben het verdienmodel van verhuur minder rendabel gemaakt.

Wanneer verhuur minder oplevert, wordt onderhoud aantrekkelijker
In een markt waar huurinkomsten minder flexibel worden, groeit logischerwijs de belangstelling voor andere schakels binnen dezelfde vastgoedketen. Woningen blijven immers objecten die voortdurend onderhoud nodig hebben.

Daken slijten, installaties verouderen, gevels moeten worden hersteld en verduurzaming is inmiddels geen keuze meer, maar beleid. Onderhoud is een structurele verplichting. En juist die noodzakelijkheid maakt de woningmarkt economisch interessant.

Onderhoud wordt een markt van schaarste
De onderhoudssector in Nederland bevindt zich in een structurele markt van schaarste. De vraag neemt toe door voornoemde verouderende woningvoorraad, strengere regelgeving en verduurzamingsopgaven, terwijl het aanbod van vakmensen structureel achterblijft.

Dat leidt tot een markt waarin de onderhandelingspositie van opdrachtgevers verzwakt. Prijzen worden minder bepaald door concurrentie en meer door beperkte beschikbaarheid van onderhoudsdiensten. In zo’n marktomgeving ontstaat ruimte voor partijen die schaalvoordelen en marktmacht kunnen opbouwen.

Schaalvergroting in een versnipperde sector
De onderhoudsmarkt in Nederland bestaat traditioneel uit veel kleine en middelgrote bedrijven. Die fragmentatie maakt de sector aantrekkelijk voor overnames en fusies.

Door bedrijven samen te voegen ontstaan grotere organisaties met gecentraliseerde inkoop, planning en contractbeheer. Dat wordt vaak gepresenteerd onder de noemer van professionalisering en efficiëntie.

Maar tegelijkertijd verandert de marktstructuur fundamenteel: minder spelers betekent minder directe concurrentie en potentieel meer invloed op prijsstelling en contractvoorwaarden, zeker in regionale markten waar alternatieven beperkt zijn.

De erfenis van uitgepond vastgoed
Een belangrijk structureel effect vloeit voort uit de verkoop van voormalige sociale huurwoningen door woningcorporaties en het verder uitponden daarna van woningen ook door commerciële vastgoedbeleggers.

Gemengde VvE’s van verhuurders en eigenaren/bewoners kampen regelmatig met beperkte onderhoudsreserves, achterstallig onderhoud, veroudering en complexe besluitvorming. In veel gevallen spelen bovendien verduurzamingsopgaven, asbestproblematiek en mogelijk ook funderingsrisico’s.

Wanneer noodzakelijk onderhoud niet langer kan worden uitgesteld, ontstaat een plotselinge piek in onderhoudsvraag in een toch al krappe markt. Dat versterkt alsdan de prijsdruk verder.

Corporaties onder dubbele druk
Woningcorporaties staan blijkens het FD ondertussen onder druk van stijgende onderhoudskosten en aanvullende eisen rond verduurzaming en kwaliteitsverbetering. Wanneer kosten sneller stijgen dan huurinkomsten, neemt hun investeringsruimte af. Dat dwingt woningcorporaties tot lastige keuzes: onderhoud uitstellen, projecten heroverwegen of in sommige gevallen woningen verkopen.

Juist die verkopen kunnen echter bijdragen aan verdere versnippering van de woningvoorraad, wat de onderhoudsproblematiek op langere termijn opnieuw kan vergroten.

Een zichzelf versterkend systeem
Versnipperd eigendom leidt tot meer onderhoudsachterstanden, die vervolgens zorgen voor een piekvraag in een markt van schaarste. Die krapte verhoogt prijzen en stimuleert verdere schaalvergroting aan de aanbodzijde. Tegelijkertijd verminderen hogere kosten de financiële ruimte van Vve’s, particuliere eigenaren en corporaties, waardoor opnieuw druk ontstaat op onderhoud en investeringen.

Zo ontstaat een systeem waarin schaarste, kostenstijging en marktconcentratie elkaar versterken.

Van woningmarkt naar instandhoudingsmarkt
De maatschappelijke discussies over wonen richten zich traditioneel op toegang: koop of huur en tegen welke prijs. Maar daar komt steeds nadrukkelijker een tweede vraag bij: blijft het betaalbaar om bestaande woningen in stand te houden?

Die verschuiving raakt alle partijen in de vastgoedketen. Huurders, eigenaren, VvE’s en woningcorporaties krijgen te maken met stijgende instandhoudingskosten die steeds moeilijker te vermijden zijn. Woningcorporaties hebben daar nu al last van.

De vraag rijst welke gevolgen dat nu al zal hebben op de categorie financieel ongezonde VvE’s? Waarvan volgens recent onderzoek van de Vereniging Eigen Huis sprake is bij 1 op de 5 VvE’s.

Voor eigenaren, bestuurders en beheerders van deze financieel ongezonde VvE’s een uiterst alarmerend nieuwsfeit over de betaalbaarheid van  onderhoud van voormalige sociale huurwoningen.

Waarde verschuift binnen hetzelfde systeem
Waar eerder vooral werd verdiend aan huurinkomsten en waardestijging van woningen, ontstaat nu steeds meer ruimte om geld te verdienen aan het onderhoud van diezelfde woningen.

De wooncrisis gaat daarmee niet langer alleen over woningtekorten, hoge huren of onbetaalbare koopwoningen. Er ontstaat een tweede probleem: wonen wordt ook duurder doordat het onderhoud van woningen en appartementencomplexen steeds kostbaarder wordt.

Als verdienen aan verhuur lastiger wordt, verschuift kapitaal simpelweg naar een andere plek in dezelfde keten: niet langer vooral naar de bewoner, maar naar alles wat nodig is om woningen bewoonbaar, veilig en toekomstbestendig te houden.