De woningbouw moet uit de handen van de projectontwikkelaars getrokken worden

De zoveelste 'dramatische plotwending in de slechte film van het stikstofdossier'. Dat was de kwalificatie van VNO-NCW en MKB-Nederland op de uitspraak van de Raad van State, die op 2 november een van Ruttes geitenpaadjes van tafel veegde, de bouwvrijstelling stikstof. Die vrijstelling voldoet niet aan het Europese natuurbeschermingsrecht en mag dus niet (meer) gebruikt worden bij bouwprojecten. 

Maar zien de vertegenwoordigers van de twee ondernemersorganisaties nooit kranten en andere nieuwsmedia?Want de Afdeling advisering van de Raad van State zei al in september 2020 tegen het kabinet: schrap die bouwvrijstelling, want die komt er bij onze collega’s van de Afdeling bestuursrechtspraak niet door. Dus lang vóór de bouwvrijstelling op 1 juli 2021 überhaupt in werking trad. 

Rutte wilde uiteraard dat de bouw van wegen, woningen en bedrijventerreinen ongebreideld kon doorgaan. En net als de boerenorganisaties hopen VNO-NCW en MKB altijd dat hun kabinet een en ander voor hen in Brussel kan fiksen. Maar dat de EU de laatste tijd het tegendeel van gevoelig is voor de Nederlandse lobby konden ze eveneens uitgebreid in de media signaleren. 

De uitspraak van de Raad van State was dus een mathematisch voorspelbare plotwending in de slechte film met een laks en geniepig traineerkabinet en grootvervuilers die telkens weer de vermoorde onschuld spelen. Want zoals de boeren de zaak op slot zetten door de weigering hun verdienmodel te veranderen, doet de bouw dat ook via het model van de projectontwikkelaars. Die beheersen helaas de woningmarkt vrijwel geheel, nadat de overheid de regie in hun handen heeft gelegd. 

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) stelt in een recent rapport dat Nederland de komende jaren met gemak 1 miljoen woningen kan realiseren, maar dan moet er wel in groen gebied worden gebouwd. Projectontwikkelaars willen namelijk graag goedkope grond – agrarisch, natuur - waarop ze niets hoeven te slopen of schoon te maken. Daar willen ze vervolgens zoveel mogelijk luxewoningen - zijn in twee-on­der-één-kap­pers en vrijstaan­de - neerzetten en daar door de overheid wegen heen laten aanleggen. Inderdaad op kosten van de belastingbetalers, van wie de meesten zo’n woning nooit zullen kunnen betalen. 

Er is in ons land veel en veel meer behoefte aan sociale en betaalbare woningen. Ons land kent veel en veel meer een- en tweepersoonshuishoudens dan gezinnen, maar daaraan verdienen de ontwikkelaars te weinig. Juist daardoor raken veel gezinnen met een modaal inkomen in de problemen. Want bijvoorbeeld voor ouderen die ruim wonen en graag kleiner willen, wordt niet gebouwd. Projectontwikkelaars verhinderen op deze manier een betaalbare doorstroming. 

Het gaat hen ook om speculatie. Ze kopen overal in Nederland grond waarvan ze verwachten dat die in de toekomst bebouwd mag worden. Vervolgens wachten ze tot de gemeente de bestemming wijzigt, waarna de waarde van de percelen stijgt. Landbouwgrond door dure nieuwbouwwijken vervangen, vergroot de stikstofcrisis alleen maar meer. De bedoeling is immers dat boerenpercelen grondig verduurzamen zodat ze geen schade meer veroorzaken of worden teruggeven aan de natuur. Want in 2030 moet 30 procent van het Nederlandse grondgebied beschermde natuur zijn. Hoe zullen we dat halen?

En projectontwikkelaars knabbelen bovendien overal in Nederland aan de rand van natuurgebieden om daar hun villa’s te bouwen. Dankzij de slappe knieën van de gemeenten. Andere vormen van geldbelust beleggen zien we in de aankoop van woningen om die te verhuren. In Rotterdamse wijken kwam de afgelopen tijd de helft van verkochte woningen in handen van deze huisjesmelkers. Er is bovendien sprake van letterlijke leegstand van woningen. Schattingen gaan uit van vele tienduizenden huizen. Dan hebben we de fraude van al de krabbelaars die zelf elders wonen maar hun sociale woning lucratief onderverhuren. Voor Airbnb’s bijvoorbeeld.

Een ander gunstig verdienmodel voor projectontwikkelaars is het slopen van goedkope woningen in de steden als onderdeel van de gentrificatie. Want op de leeggekomen plaatsen kunnen nieuwe – en, haha, duurzame! – huizen komen voor yuppen en expats. Terwijl er in ons land een schrijnende behoefte bestaat aan betaalbare en sociale woningen. Als bekend verdienen de projectontwikkelaars daaraan te weinig, de woningcorporaties vinden deze categorie evenmin interessant en de gemeenten weigeren, als gezegd, zelf de regie te voeren. Een wethouder zit gemiddeld vijf jaar in het college van B & W. In die periode bouwt hij of zij veel liever een villawijkje dat het cv opluxt.

Eveneens een gevolg van de afwezige overheidsregie is de almaar groeiende hoeveelheid (distributie-) dozen langs de snelwegen. Nederlandse overheden zijn zelfs te bedremmeld om te eisen dat de platte daken in ieder geval met zonnepanelen worden bedekt. Want neen, die panelen horen volgens de wetten van de markt in zonneparken op voormalige weidegrond, liefst in eigendom van buitenlandse ondernemingen. Mèt vrijstelling van onroerendezaakbelasting (OZB).

Al met al belooft de toekomstige woningbouw een ingrijpende ramp te worden voor mens en omgeving. Die ramp kan echter voorkomen worden door een overheid die energiek en vastberaden de regie over de woningbouw terugneemt. Er bestaan immers alternatieve scenario’s die zorgen voor veel sociale en betaalbare woningen, zonder telkens weer landbouw- en zelfs natuur-arealen op te offeren, de zakken van projectontwikkelaars te vullen en de prijzen voor huur en koop steeds verder op te drijven.

Ten eerste kan het reeds bestaande woningaanbod worden benut. Slopen betekent vaak kapitaalsverlies en verdrijven van buurtbewoners. Dus geen sociale woningen meer slopen ten bate van welvarende yuppen en expats, maar renoveren voor de huidige bewoners en soms daarbij ook splitsen als die kleiner willen wonen. 

Wat zagen we de afgelopen tijd veel mooie en betaalbare plannen van enthousiaste architecten en anderen om woningen duurzaam te renoveren en weer een halve eeuw leven in te blazen. Zoiets kan ook met de leegstaande winkels in de binnensteden. Een structurele situatie die nu doorzichtig met pop-ups of erger wordt verhuld. Waarom niet ombouwen tot appartementen voor jonge starters? Die willen graag in de binnenstad wonen. 

Daarnaast hebben veel winkels vaak bovenverdiepingen die niet of nauwelijks worden benut. Vroeger was het gewoon dat ergens binnen een winkel een deur was, waaruit af en toe een bewoner afdaalde of opklom. Ook kwaliteitsboekwinkels, -galeries, modehuizen en pianohandelaars schaamden zich daar destijds niet voor. In de grote steden, met name in Amsterdam, zouden deze leegstaande bovenruimten duizenden kleine appartementen kunnen opleveren. De lokale middenstand zou uiteraard zeer gebaat zijn met het omvormen tot woningen.

We zwijgen nu even over al die andere woningen in de grote steden die maandenlang leegstaan omdat de bewoners ook graag een groot deel van het jaar in hun woning in New York, Toscane, de Peloponnesos of Dubai verblijven. Doodjammer, die structurele leegstand en niet alleen voor de lokale middenstand. In het verlengde van de winkels zouden veel leegstaande kantoor- en fabriekspanden kunnen worden verbouwd tot appartementen. Woningen op bedrijventerreinen versterken bovendien de sociale controle.

Maar er kan nog veel meer van het bestaande aanbod worden benut. Denk aan al die kerken en benzinestations die de komende jaren overbodig worden. Aan de boerderijen die door de schaalvergroting in de landbouw vrijkomen. Meestal krijgt het woongedeelte via de markt wel een woonbestemming. Maar sommige schuren zouden net als voormalige kantoor- en fabriekspanden en kerken een woonbestemming kunnen krijgen.

Van diverse kanten in ons land, onder andere van TU in Delft, bereiken ons geregeld plannen om op de stevige flatgebouwen uit de jaren vijftig en zestig een of meer extra, houten verdiepingen te zetten. Duurzaam. Want vaak gaan die plannen gepaard met een totale renovatie van het hele flatgebouw. Plus een lift.

Al met al maakt zo’n veelsoortig alternatief scenario heel vrolijk. Go for it!

Wel moet er fundamenteel worden nagedacht over wat op de iets langere termijn in ons land het bezit van woningen en grond precies betekent. Bij columnisten als Sander graaf Schimmelpenninck gelden als asocialen bewoners vooral oma Jansen, die na de dood van haar man in een sneu driekamerflatje blijft wonen, in een niet al te fraaie wijk. Schande, daar kan een gezinnetje in! Of Anton en Fatima, die een latrelatie hebben en daardoor twee – jawel! – woningen bezet houden. Eveneens een schande. Er komen hier ook steeds meer buitenlandse gelukszoekers die een huis willen hebben. Wee, o wee.

Nooit hoor je protesten tegen de gigantische herenhuizen en penthouses in de grote steden en de woningen op ruime percelen in villawijken of kastelen op landgoederen. Waarin slechts een paar mensen wonen, die bovendien vaak een deel van het jaar in – zie boven - buitenlandse woningen verblijven (werk, vakantie, you name it). Of protesten tegen de fraaie appartementen in de binnensteden die slechts benut worden als pied-a-terre.

De hele hap onteigenen of verplicht sociaal zwakken en migranten te laten inkwartieren, lijkt misschien teveel op de Sovjetunie van Doctor Zhivago. Maar in ieder geval zware belastingen opleggen per ruimte per bewoner en fikse extra belastingen voor gedeeltelijke bewoning. De belastingopbrengst kan direct worden aangewend voor het subsidiëren van betaalbare en sociale woningbouw.

De werkelijke toekomstmuziek in de woningbouw ligt in de omvorming van agrarische en andere industrie die door hun structureel hoge vervuiling en energiegebruik hun tijd hebben gehad. De glastuinbouw in het Westland bijvoorbeeld, evenals hypervervuilende bedrijven als Tata. Overbodige kleinere vliegvelden eveneens (‘Waar moet dan mijn privéjet landen?’ ‘Who cares?’). Deze locaties zouden in de toekomst moeten plaatsmaken voor woningbouw. Geen glazen stad onder Den Haag, maar een nieuwe duurzame. Wijk aan Duurzee.

Een wereld te winnen.

cc-foto: Ben Kraan Architecten