De voorgestelde wet betaalbare huur is een goede vooruitgang
Minister Hugo de Jonge heeft een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd om huren voor iedereen weer betaalbaar te maken. Het plan is dat deze wet nog per 1 juli 2024 in werking kan treden als de Kamers deze tijdig behandelen. Natuurlijk is er direct een lobby opgang gekomen vanuit de vastgoedsector omdat de wet vooral nadelig is voor bestaande vermogende verhuurders die daardoor minder winst kunnen maken. Aan deze lobby nemen een aantal onderzoeksinstituten bewust of onbewust deel door te focussen op nadelen die de wet niet zelf kan oplossen.
Eerder zagen we dat ook na de invoering van de opkoopbescherming. Er werd geconcludeerd dat 3 jaar oudere en iets rijkeren het voordeel hadden om door de wet beschermde woningen te kopen terwijl de iets armeren moesten blijven huren. Dit leidde tot een conclusie dat de wet heeft geleid tot verschuiving van woningen ten koste van een groep met minder geld, alleen kon die helemaal niet getrokken worden. Daarvoor had een land waar de wet wel was ingevoerd vergeleken moeten worden met een land waar de wet niet was ingevoerd. Die vergelijking was natuurlijk niet beschikbaar dus werd de gentrificatie na invoering van de wet waargenomen. Of deze erger was dan de gentrificatie veroorzaakt zonder invoering van de wet kon niet onderzocht worden. Ook dan zouden de huren steeds hoger geworden zijn als een verhuurder een koophuis opkoopt. Hetgeen alleen opgebracht kon worden door die 3 jaar oudere en iets rijkere huurder. Alleen dan met als resultaat dat deze het huis moest huren tegen hoge kosten ten opzichte van het zelf bezitten. Het was nu juist de bedoeling van deze wet dat kopen van huizen betaalbaar werd voor deze groep, dat kan dus niet als nadelig effect gezien worden.
Onderdeel van hun argumenten is nu ook dat de wet nadelig kan uitpakken voor de lagere sociale klassen. De wet kan namelijk als resultaat hebben dat er juist voor hen minder huurwoningen beschikbaar zijn. Dit argument is op zichzelf waar, want er treedt een herverdeling op van wie er in de bestaande woningen woont en hoeveel mensen er in die woningen wonen. Als mensen meer kunnen krijgen voor minder geld dan kan het dus ook zijn dat ze meer ruimte kunnen kopen of huren dan daarvoor en dus groter gaan wonen, waardoor de gemiddelde bezetting lager wordt. Dit voordeel komt terecht bij de mensen die het meeste te besteden hebben van de groep die nu geen huis kunnen kopen en dus duur moesten huren. Daardoor zijn er nog meer woningen nodig om alle Nederlanders te huisvesten.
Dezelfde onderzoeken geven ook aan dat het precies de mensen zijn die eigenlijk recht hebben op een sociale huurwoning die hier de dupe van worden. Er wordt met de voorgestelde wet dus een probleem voor bepaalde doelgroepen opgelost, terwijl er voor andere doelgroepen een groter probleem ontstaat. Die groep kan mogelijk niet weg bij hun ouders, of komen op straat te staan nadat hun huidige contract afloopt. Bij een goed werkende woningmarkt zou er voor die groep een sociale huurwoning zijn, maar zoals bekend is daar een chronisch tekort aan met lange wachtlijsten tot gevolg. Er moet dus een oplossing voor dit probleem gevonden worden om geen draagvlak in de samenleving te verliezen. Maar ook hier zijn oplossingen denkbaar. Zo heb ik eerder al eens op deze site voorgesteld hoe we het voor ouderen haalbaar kunnen maken om hun grotere eengezinswoning te verlaten en hoe we hen met een daadwerkelijk lagere huur een kleinere huurwoning kunnen geven. Daardoor kunnen er grotere gezinnen wonen in de vrijgekomen eengezinswoningen en stijgt de gemiddelde bezetting weer.
Daarnaast zijn er initiatieven om huurwoningen geschikt te maken voor deelverhuur zodat het woningaanbod meegaat met de trend van meer en meer alleenstaanden. Hierdoor worden vierkamerwoningen niet onnodig verhuurd aan alleenstaanden. Ook het geheel afschaffen van de kostendelersnorm maakt het financieel aantrekkelijker voor mensen in de bijstand om samen te gaan wonen en zo sociale huurwoningen beschikbaar te maken.
Al deze zaken zorgen voor een stijging van de gemiddelde bezetting. Als ultieme ingreep kan ook gedacht worden aan meer noodvoorzieningen om slapen op straat te voorkomen. Ergens is het natuurlijk gek dat er wel een staatsecretaris is die heel Nederland doorbelt opzoek naar slaapplaatsen voor asielzoekers, om slapen op het gras te voorkomen, maar er geen minister is die hetzelfde doet voor daklozen. Als artikel 22 lid 2 in de Grondwet een resultaatsverplichting op voldoende betaalbare woonruimte zou worden, in plaats van de huidige inspanningsverplichting, dan zou de minister uiteindelijk ook gedwongen worden hotels af te huren voor daklozen. Niet dat het steeds verplaatst worden naar een nieuw hotel of kazerne een aanlokkelijk vooruitzicht is, maar het zet in elk geval druk op het sneller bouwen van sociale huurwoningen.
Voordat het zo ver is zou er ook goed gekeken moeten worden naar de leegstand in Nederland. Na de oorlog bestond er nog een regel dat je verplicht kon worden vreemden in huis te nemen. Nu zijn er mensen met tweede huizen waar ze niet of nauwelijks verblijven en waar dus geen anderen permanent kunnen wonen. Herinvoering van de verplichte vreemden in huis lijkt me geen goed idee. Maar verplichte verhuur en/of eigenbewoning, zelfs van al bestaande tweede woningen, kan leegstand wel voorkomen. We hebben er als samenleving niets aan als een buitenlandse belegger een appartement opkoopt, die leeg laat staan en ooit weer gaat verkopen met winst, alleen maar om geld veilig te stallen. Dan liever verplicht zelf bewonen, verkopen of verhuren (tegen de maximale huur) zodat de woningnood wordt opgelost.
Met andere woorden, de voorgestelde wet zorgt ervoor dat er geen onredelijke huren meer gevraagd kunnen worden aan huurders die geen kant meer op kunnen. Die krijgen de kans om te sparen of een huis te kopen (en dan nog meer te sparen). De verhuurder kan niet langer overwinsten maken, maar maakt nog steeds voldoende rendement.
Huurcontracten van bestaande langlopende huur worden niet aangetast totdat de huurder besluit ergens anders te gaan wonen. Daarna kan de verhuurder kiezen tussen verkopen en verhuren tegen het nieuwe maximum. Waar ze gaan verkopen kunnen ze hun geld daarna op een andere manier benutten voor vergelijkbaar rendement. De kleine koopwoningen die de afgelopen jaren zijn opgekocht om te verhuren worden waarschijnlijk weer verkocht aan de doelgroep waar ze eigenlijk voor bedoeld waren, de kopers. Die krijgen daardoor de kans om niet meer via de huur de hypotheek van de verhuurder te betalen plus de winst van de verhuurders, maar daadwerkelijk alleen hun hypotheek, met aflossing die bij hun zelf aankomt. Zij gaan er dus financieel ruim op vooruit.
Huren bij de institutionele beleggers en overgebleven particuliere beleggers worden gemaximeerd waardoor de huurders niet langer een te groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen en dus geld overhouden voor andere belangrijke zaken. Dit kan een hoop rijen bij de voedselbank schelen of gewoon meer geld opleveren om uit te geven in de economie.
Dit alles zou verloren gaan als de hele wet wordt afgeschoten omdat een groep er mogelijk nog slechter van wordt. We hebben het over een groep die dan nu te duur woont en waarschijnlijk al net, of net niet de rekeningen kan betalen. Deze groep is niet geholpen bij het benadelen van de andere groep met het geheel afserveren van de wet. Deze groep is geholpen met het krijgen van de sociale huurwoning waar ze recht op hebben en desnoods een tijdelijke woonruimte in een hotel.
Om ook deze groep aan een woning te helpen moeten we veel bouwen, bestaande vrijkomende woningen beter benutten en leegstand van tweede huizen voorkomen. Als we kunnen kiezen kunnen we ze beter door de kat gebeten laten worden, dan door de hond, zeker als we de kans hebben van die kat een braaf niet bijtend huisdier te maken.
Dus sluit u aan bij een al brede coalitie en roep allen op in ons aller belang om de wet betaalbare huur door te zetten, zodat huren en kopen beter betaalbaar worden. Flankeer dat dan met wetgeving die zorgt voor meer (sociale) woonruimte binnen de huidige capaciteit zodat alle woningzoekenden er voordeel bij hebben.