'Buy to let': hoe vastgoedhandelaren hele woonwijken onbetaalbaar maken

Beleggers en investeerders staan met de neuzen tegen de etalageruiten gedrukt om de goedkope woningen in de oude stadswijken op te kopen voor de verhuur. Starters, ouderen, de loodgieter en de verpleegkundige leggen het af. Een oneerlijke strijd tussen machtige en kapitaalkrachtige partijen en groepen zonder al te veel kapitaal of inkomenszekerheid. Politieke keuzes. Want keer op keer wint het overheidsbeleid van de ‘ruimte voor rendement’ het van de wensen en behoeften van woningzoekenden met een modaal inkomen. Zo ook in Den Haag. Het einde is zoek.

Veel steden kennen dit soort wijken. Oude volkswijken, waar woningen nog grotendeels in particulier bezit zijn, met een mix van betaalbare koop en huur. Waar je in deze wijken vroeger nog betaalbaar kon wonen, stijgen de prijzen nu rap. Niet alleen vanwege de schaarste aan woningen en de daarmee gepaard gaande stijgende huizenprijzen in Nederlandse steden in het algemeen. Nee, deze wijken lijden onder het verschijnsel ‘ buy to let ’, het opkopen van woningen om door te verhuren. Soms door ouders met de beste bedoelingen voor hun kinderen, maar steeds vaker door grote beleggers en vastgoedorganisaties, niet zelden zonder enige binding met de stad.

Zo ook in Den Haag. Na Amsterdam worden in de Hofstad de meeste woningen opgekocht door vastgoedpartijen om te verhuren. Er wordt door wetenschappelijk onderzoek steeds meer bekend over de neveneffecten en gevolgen van ‘buy to let’, zowel voor de huizenprijs als op de leefbaarheid van de wijken. En deze gevolgen zie je duidelijk terug in Haagse wijken met veel particulier bezit.

Verdringing van de modale koper In Haagse wijken als Leyenburg, Rustenburg-Oostbroek of Laak Centraal voelt men het aan den lijve. Deze wijken bungelen onderaan het lijstje woontevredenheid. Ga in gesprek met wijkbewoners en je hoort hoezeer het gevoel groeit dat de wijk uit hun vingers glipt. Dat de wijk steeds meer in de handen komt van kapitaalkrachtige opkopers. Een briefje in de bus met mooie aanbiedingen is dagelijkse praktijk. Bij deze opkopers is rendement de prioriteit, niet altijd het woongenot van de huurder of de leefbaarheid in de wijk. Zij verhuren de woning met dikke rendementen onder de premisse: voor jou, vele anderen.

De ongebreidelde opkoop en doorverhuur van woningen is een sluipende ramp voor de leefbaarheid en de prijsontwikkeling van wijken. In de internationale stad van vrede en recht ontbreekt het met vele expats, internationale studenten en de relatief hoogopgeleide bevolking nooit aan kapitaalkracht om toe te geven aan veel te hoge huren. Ook mensen in het middensegment en ondersegment, zoals starters of jonge gezinnen, komen steeds vaker noodgedwongen in de situatie dat ze de huren wel moeten betalen. Bij de laatste handhavingsactie in een van de goedkoopste wijken van Den Haag, Transvaal, werd 1.600 euro huur gevraagd, terwijl maar 500 is toegestaan. Het zijn geen excessen meer.

En dan de leefbaarheid. Je ziet het aan de huisraad op straat, steeds vaker de hele binnenboel op de straatstenen. Het stijgend aantal mutaties van verhuringen, de gebrekkige binding van bewoners met de wijk, vaak ook de complete machteloosheid van bewoners bij wangedrag van verhuurders. Het ‘afstandelijke eigenaarschap’ zet de leefbaarheid onder druk. Verkamering, overbewoning, verhuur aan arbeidsmigranten, toenemende wisselingen van bewoners: het vergroot het gevoel van onveiligheid. De handhaving houdt de misstanden al lang niet meer bij.

De overheid staat er bij te kijken Het stadsbestuur van Den Haag nam recent een symbolische maatregel om woningen in het middensegment toe te wijzen aan middeninkomens. Maar omdat de prijzen niet gereguleerd worden en de handhaving door een gebrek aan financiële middelen bij het stadsbestuur aan de markt wordt overgelaten, is dit een schijnoplossing. Zeker ook omdat dit tot gevolg heeft dat het aanbod er onmiddellijk door verandert. Nieuwe te bouwen middeldure huurwoningen zullen vooral klein zijn (40 m2 als standaard) en in de bestaande bouw al snel boven de grens van 950 euro per maand zullen schieten.

Alleen prijsregulering kan helpen. Het is dan ook hoog tijd dat lokale overheden hiervoor meer instrumenten krijgen. Optrekken van het puntenstelsel zou een uitstekende oplossing zijn, alsmede het bieden van veel meer financiële en juridische mogelijkheden voor woningcorporaties om te investeren in sociale en middeldure woningen. Van de 4.000 woningen in aanbouw in Den Haag zijn er slechts 90 van een corporatie; en de middeldure huurwoningen (die dat slechts tijdelijk zijn) zijn doorgaans alleen geschikt voor tijdelijke bewoning.

Maar ook lokale overheden hebben boter op het hoofd. Zo zet de gemeente Den Haag deze week mogelijk de sluizen voor ‘buy to let’ open door de eigen grondpositie weg te geven aan dezelfde beleggers en grote vastgoedpartijen. Met het voorstel om de laatste erfpachtbevoegdheden die de gemeente heeft voor een habbekrats van de hand te doen, worden de oude stadswijken in de etalage nog feller en mooier belicht. Met een nog aantrekkelijkere korting en prettige belofte: ‘van de gemeente zult u geen last hebben. Ook niet als u er een potje van maakt.’ De naar een betaalbaar huis snakkende woningzoekende en de bewoner die zijn wijk afgepakt ziet worden, hebben opnieuw het nakijken.