Woon jij ook in een duur en slecht onderhouden huurhuis? Dit zijn je rechten

Ons land telt zo’n 1,5 miljoen woningen met een energielabel E, F of G – slecht dus. 580.000 van deze huizen zijn huurwoningen. Wat kan jij doen als huurder?

Enkel glas, slecht sluitende ramen en deuren, rottende kozijnen en amper isolatie; dat is de realiteit voor zo’n 580.000 huurders in ons land. En het slechte nieuws: vaak doet de verhuurder niks. Wat kan je zelf doen als je huis zo lek is als een mandje?

Kitty Mager woont al 19 jaar in het Gelderse Aalten in een huurwoning van verhuurmaatschappij European Residential Management. Voor een rijtjeswoning in de wijk De Miggelt betaalt ze maandelijks 720 euro. ‘En dan ben ik een van de goedkoopste.’ De wijk is fantastisch, maar op de woningen is nogal wat aan te merken: lekkages, vochtplekken, schimmel, enkel glas, weinig isolatie en slecht onderhoud. ‘Het is gewoon één puinzooi.'

Zulke woningen zijn er nog heel veel, weet hoogleraar Woningkwaliteit en Procesinnovatie Henk Visscher. ‘In de particuliere verhuurmarkt kun je hier eigenlijk niet zo heel veel tegen doen – in de huidige regelgeving. Het enige wat je kunt doen is kijken naar de gebreken die ook duidelijk niet voldoen aan de voorschriften toen de vergunning werd verleend. Als dat in 1980 was dan waren er nog geen goede eisen voor isolatie, enkel glas was normaal, dus dat hoort bij die woning. Maar lekkages en loszittende tegels zijn allemaal zaken die niet zouden mogen.’

Ook dat mag gewoon, volgens Visscher. ‘Dat is ook niet gereguleerd voor particuliere verhuurders. Het is wel het idee dat er wat gaat veranderen.’ Voor sociale huurwoningen geldt een puntenstelsel waarin alle kwaliteitseisen (vierkante meters, maar ook het energielabel) mee worden gewogen. Daar wordt de prijs van de huur op gebaseerd. ‘Het idee is om dat ook voor deze markt in te voeren. En dan gaat er wellicht iets veranderen.’

Als huurder in de vrije sector moet je ook rekening houden met mogelijke jaarlijkse huurverhogingen. Waar er voor de sociale huur afspraken zijn over de maximale hoogte hiervan, is dat in de particuliere sector niet zo. Deze afspraken moet je dus zelf maken, aldus Marco Loos, hoogleraar consumentenrecht in Kassa. Het recht op een verhoging wordt door de verhuurder in het huurcontract opgenomen. 'Die moeten voldoen aan regels van het Europees Hof van Justitie. En dat doen de meesten niet.' Dat gaat om duizenden, misschien zelfs honderdduizenden huurcontracten. 

De regels: de verhoging moet in de huurovereenkomst staan, een geldige reden hebben en in heldere tekst zijn opgeschreven zodat de huurder de gevolgen goed kan begrijpen. Het kan dus goed zijn dat de prijsverhogingen die jouw huurder de afgelopen jaren heeft doorgevoerd niet voldoen aan deze regels. Wat kan betekenen dat je recht hebt op je geld terug. 

Maar hoe weet je dat? 'Er zijn ontzettend veel verschillende contracten en het ene is beter geformuleerd dan het andere. (...) De vuistregel is: als je niet begrijpt wat je leest, kan er weleens wat mis zijn.' Alle afspraken tussen huurder en verhuurder moeten namelijk duidelijk zijn, vult Mathijs ten Broek van de Woonbond daaraan toe. De Woonbond kan huurders helpen in de gang naar de rechter. 'Hopelijk kan die uitkomst veel betekenen voor andere huurders waardoor er compensatie mogelijk is voor teveel betaalde huur.'

De minister van Huisvesting, Hugo de Jonge, is daar druk mee bezig. Het plan is om dit in 2024 al door te voeren. ‘Dan is er dus een puntensysteem en wordt de huur gereguleerd en zou je kunnen verwachten dat de huur voor heel slecht geïsoleerde woningen iets minder hoog zou mogen zijn.’

Voor dat allemaal effect heeft, gaat daar nog wel wat tijd overheen. Maar het zou wel degelijk iets kunnen uitmaken voor de energielabels van particuliere huurwoningen. We zien nu namelijk al dat in de sociale huursector het aandeel van woningen met een energielabel lager dan D een stuk kleiner is dan bij de particuliere huur. ‘Daar is al heel lang beleid vanuit de overheid. Er zijn meer regels, maar er is ook de wil vanuit de corporaties om dat te doen.’ En gezamenlijk werken zij aan een plan om ook de slechte energielabels (E, F en G) voor 2028 uit te bannen. ‘Die woningen mogen niet meer bestaan in de handen van corporaties.’

Mensen die huren bij een corporatie (sociale huur) hebben allerlei mogelijkheden - de Huurcommissie en de Woonbond - maar bij de particuliere verhuur bestaan dat soort mogelijkheden niet. ‘Het enige wat kan is aantonen dat je woning niet voldoet aan de eisen waarvoor ooit een vergunning is verleend; dan kun je naar de gemeente. Maar je moet eigenlijk eerst de verhuurder een brief schrijven met de vraag om het te verbeteren. Als dat niet gebeurt kan de gemeente de verhuurder een aanschrijving doen; dat is het dwingen om dit te verbeteren.’

Toch valt niet alles onder gebreken. Schimmel of beslagen glazen vallen niet volledig onder gebreken. ‘Als je vanwege de energierekening alles goed dichthoudt, en dus geen ventilatie meer hebt, dan krijg je in dit soort woningen veel eerder vocht en schimmelproblemen.’