Hoezo is je huur geen bewijs voor een hypotheek?!

Hoe kan het dat starters wel een hoge huur mogen ophoesten maar geen hypotheek kunnen krijgen?

Het is voor veel starters op de woningmarkt moeilijk om aan een koophuis te komen, laat staan een hypotheek. Vaak huren zij voor een huursom die vele malen hoger is dan het bedrag dat zij maandelijks aan een hypotheek kwijt zouden zijn. Veel mensen vallen tussen wal en schip, volgens Hidde Coebergh van ING: ‘Hun inkomen is te hoog om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar te laag om een starterswoning te kunnen kopen.’ Hoe zit dat?

€ 800 huur ≠ € 800 hypotheek
Om een hypotheek te kunnen afsluiten moet je aan de bank kunnen laten zien dat je deze betaalafspraak aan kan gaan omdat je inkomen stabiel is en je een betrouwbare klant bent. Waarom is het consequent betalen van je huur niet goed genoeg voor je hypotheek? ‘Dat is wel voor te stellen’, aldus advocaat Moshe Beukers in Alledaagse Vragen. ‘Alleen een hypotheek houdt natuurlijk wel iets meer in dan het bedrag dat je verschuldigd bent om er te kunnen wonen. Een hypotheek is een soort onderpand voor het moment dat je de lasten niet meer zou kunnen betalen – dat de bank dan in ieder geval de waarde van dat huis heeft om het te kunnen verkopen. Dat betekent ook dat als jij een hypotheek hebt op je huis, je niet alleen de woonlasten betaalt, maar ook dat je als eigenaar van de woning allerlei andere kosten moet dragen die je als huurder niet betaalt. Denk bijvoorbeeld aan het onderhoud. Dan zou je eigenlijk een hogere huur moeten hebben om dat te vergelijken met de hypotheek. Achthonderd euro aan huur is niet hetzelfde als achthonderd euro aan hypotheek.’

Verplichting
De financiële verplichtingen van een koopwoning zijn groter dan die van een huurwoning. ‘Je leent geld van een bank dat je over een periode van soms wel dertig jaar afbetaalt. Terwijl: als je huurt kan je in principe maandelijks de huur opzeggen’, aldus podcastmaker Aron de Jong.

Duurhuur-hypotheek
Toch is er ook goed nieuws voor mensen die voor een hoge prijs huren – en graag zouden kopen. Afgelopen jaar is er een initiatief gestart om mensen die al lange tijd een hoge huurprijs betalen, zogenaamde Duurhuurders, makkelijker aan een hypotheek te helpen. Hans André de la Porte van Verenging Eigen Huis legt uit hoe dat werkt: ‘Mensen die kunnen aantonen dat zij de afgelopen drie jaar zonder problemen die hoge huur hebben kunnen betalen, komen wel degelijk in aanmerking voor een hypotheek.' ‘Het is niet zo dat de leennormen verruimd worden, maar we gaan kijken naar langdurig betaalgedrag’, legt Coebergh uit aan Kassa. ‘Het gaat erom dat de huur 36 maanden netjes is betaald, zonder achterstanden. Ook is belangrijk dat er niet wordt ingeteerd op spaargeld om de woonlasten te betalen.’ Dit is nog een experiment, een pilot. En loopt tot er een maximum van 1000 hypotheken is verstrekt of tot er twee jaar zijn verstreken.

Geen structurele oplossing
De Woonbond is minder enthousiast over het Duurhuurders-plan. Het is namelijk geen structurele oplossing voor het probleem. ‘Op individueel niveau snap ik dit heel goed. Het is frustrerend om goedkopere hypotheeklasten niet te krijgen’, aldus woordvoerder Marcel Trip. ‘Maar het onderliggende probleem blijft hier buiten schot: de veel te hoge huren in de vrije sector. De prijzen daar zijn compleet losgeslagen van de kwaliteit van de woningen.’